나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146223 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제11층 제1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2ㆍ5호선 "까치산역 3번출구" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2ㆍ5호선 "까치산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형아파트) 건물 내 제11층 제1104호로서,
외벽 : 복합판넬 붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형아파트) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 강서로7길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 915-19 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
화곡동 915-20 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146223 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제11층 제1104호

용도: 도시형생활주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 4.60㎡ (약 1.39평)

건물면적: 13.76㎡ (약 4.16평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 까치산역 3번 출구에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리:

부산지방법원 2023카단106921 (2023.11.15. 접수) 주택도시보증공사 가압류 (갑5) 입니다.

주요 권리 내역:

* 갑2: 소유권이전 (2019.08.14.)

* 갑4: 소유권이전 (2019.10.31.)

* 을1: 주택임차권 (이기창, 2024.04.24. 접수) - 금액 178,000,000원. (말소 예정)

* 갑5: 주택도시보증공사 가압류 (2023.11.15. 접수) - 금액 1,220,000,000원. (말소기준권리, 말소 예정)

* 갑6: 구로세무서장 압류 (2024.10.10. 접수) - (말소 예정)

* 갑7: 주택도시보증공사 강제경매 (2024.12.06. 접수) - 금액 178,000,000원. (본 경매 사건, 말소 예정)

등기부채권 총액: 1,398,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: KHACHATRYANELEN (K )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024.08.25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이기창)

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.04.15

확정일자: 2022.03.07

배당신고일자: 2024.04.24

대항력: 없음

비고: 을1 주택임차권 등기 말소 예정.

주의사항 (HUG 인수조건):

본 물건은 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 임차권 등기가 말소되는 것을 조건으로 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대 주택과 함께 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 내 고정적인 배후 수요를 확보하고 있음을 시사합니다.

수요 분석:

도시형생활주택(원룸형 아파트)으로서 1인 가구 및 소형 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근 지하철역 접근성 또한 잠재 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

5. 생활정보

편의시설:

주변에 공원 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변 시설:

지하철 2, 5호선 까치산역이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 상업 및 업무시설이 혼재된 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다. 특히 공항 관련 보호구역 및 대공방어협조구역 지정은 향후 건물 신축 및 이용에 일부 제한으로 작용할 수 있습니다.

기타 위험 요소:

* 최근 매매/임대 정보가 모두 2026년 7월 기준으로 미래 시점의 자료이므로 실제 거래 시점의 시장 상황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 인근 유사 물건에 대한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 1인 가구 수요층을 중심으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 권리분석상 HUG 관련 임차인의 대항력이 없고, 매각 조건에 따라 해당 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 공항 관련 토지이용계획 등 일부 제한 사항은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

강점:

* 신축급 건물(2019년 완공)로 내외부 상태 양호 기대

* 까치산역(2, 5호선) 인접으로 우수한 대중교통망

* 1인 가구 맞춤형 소형 면적 (13.76㎡)

* HUG 관련 권리 말소 조건으로 명확한 권리 인수 가능

기회:

* 화곡동 지역의 지속적인 개발 잠재력

* 수도권 주택 수요 증가에 따른 임대 수익률 상승 기대

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1081만원의 가격 수준입니다. 본건의 면적(13.76㎡)을 적용하여 환산 시, 약 14,880만원의 시세가 추정됩니다. 감정가 15,400만원은 이러한 시세보다 약간 높은 수준이나, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

추정가:

158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.