나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141983 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 공동주택, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한
지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제3층 제303호로써
(사용승인일 : 2018.12.17)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

*세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 주차설비, 옥외 소화전 등
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필일단의 가장형 평지로써, 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 남부순환로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,광로3류(폭 40m-50m)(접합),가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음방
지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>,수평표면구역<공항시설법>,진입표면구역
<공항시설법>,상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경141983 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2, 그라비스 제102동 제3층 제303호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

1.3. 감정가액

감정가: 234,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물정보

건물명: 그라비스

동/호수: 102동 303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 3층 (총 11층)

사용승인일: 2018년 12월 17일

2.2. 주변환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물 남서측으로 남부순환로와 접해 있어 차량 이동이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40-50m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음방지 및 소음대책지역), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

건축선 지정 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑5, 2019.11.29, 매매)

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4, 2019.11.29)

* 주택임차권 (을1, 2023.12.12 말소) - 임차인: 이연우, 임차금액: 189,000,000원

* 가압류 (갑6, 2024.04.26 말소) - 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 20,000,000원

* 강제경매 (갑7, 2024.11.15 말소) - 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 189,000,000원 (말소기준권리)

등기부채권 총액은 209,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이연우)

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 8일

* 확정일자: 2021년 11월 18일

* 배당신고일자: 2023년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 매각으로 임차권은 말소됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 별도의 권리는 없습니다. (지상권 없음)

3.4. 말소기준권리

서울남부지방법원 2024타경141983 사건의 말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정 등기 (갑7)입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특성

본 건물은 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 복합 이용 중인 집합건물입니다.

본건(102동 303호)은 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 욕실, 거실 및 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 자체적인 상권 및 주거 수요가 있습니다.

양서중학교가 인근에 위치하며, 남부순환로와 인접하여 유동 인구 및 차량 통행량이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

양서중학교가 도보 거리에 위치하며, 주변에 다른 교육시설도 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타시설

남부순환로 접근성이 뛰어나 서울 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

특별매각조건에 따라 주택도시보증공사(HUG) 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인에 대한 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건의 명확한 이행 여부 및 잠재적인 분쟁 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

토지이용계획상 공항 관련 구역(소음 방지, 수평/진입 표면 구역), 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

(※주변에 즉각적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 공항 소음 관련 지역임을 인지해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축의 오피스텔로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등장하며, 매각으로 인한 권리관계 정리가 명확한 편입니다. 특히, HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 부담을 줄이는 요소입니다.

서울 양천구 지역에 위치하며, 남부순환로 인접 및 대중교통 편의성 등 입지적 장점이 있습니다.

다만, 토지이용계획상 일부 공항 관련 규제 지역에 속해 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2018년 준공)으로 상품성이 우수합니다.

* HUG 관련 조건으로 권리관계가 명확하여 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 서울 양천구 핵심 지역에 위치하여 지역 가치가 안정적입니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정 시 수익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으며, 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력이 소멸되므로 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

최근 유사 물건의 실거래가 및 전월세 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가 234,000,000원은 현 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 30㎡ 내외)의 오피스텔이 2억 2천만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 거래되고 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 2억 3천 4백만 원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석, 주변 시세 변동 추이 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

수익률 및 재매각 가능성 등을 고려하여, 2억 2천 5백만 원 ~ 2억 3천 5백만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시세 조사 및 현장 답사를 통한 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.