나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142061 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제12층 제1204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하는
루체비스타 제12층 제1204호(전유면적 29.98㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 일부업무 및 상업용건물, 오피스텔, 근린공원, 관공서 및 공공시설, 아파트 등 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장, 오류동역(1호선))이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상15층 건물내 제12층 제1204호로서
외벽 : 치장화강석재붙임마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 플로링보드마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트):(원룸형1, 방1(2룸), 주방1, 욕실겸화장실1)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고, 위생.급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 기계식 지하주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가로장방형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(도시형생활주택(원룸형아파트),업무시설(오피스텔))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 기호(1):
도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호 기호(2):
도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142061 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제12층 제1204호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상15층 건물 중 제12층 제1204호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 1, 방 1(2룸), 주방 1, 욕실 1) / 업무시설(오피스텔) / 제1종근린생활시설

* 토지 면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

* 토지 지분: 5.1285㎡

* 건물 면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 건물 지분: 29.98㎡

* 감정가: 293,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용승인일: 2020년 03월 20일

* 건축년도: 2018년 (건축허가 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 점포, 근린생활시설, 업무 및 상업용 건물, 오피스텔, 근린공원, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주거 환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고, 지하철 1호선 오류동역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 양호함.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남인천세무서장 압류 (2021.03.10)

* 본 건의 모든 등기된 권리(임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 매수인은 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-28

* 확정일자: 2020-04-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨. 이에 따라 매수인은 임차인 관련 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부채권 총액: 514,000,000원 (등기부상 채권 총액이 채무자의 재정 상태를 간접적으로 나타낼 수 있음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오류동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 나타나는 지역이며, 특히 오류동역을 중심으로 교통 및 생활 편의시설이 집중되어 있습니다.

* 건물 용도 및 구성: 본 건물 루체비스타는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설로 구성되어 있으며, 1204호는 원룸형 주택으로 이용 중입니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 최근 매매 정보 기준):

* 오류동 236-5 (연립, 1976년식, 49.22㎡): 2026년 7월 13일, 350,000,000원

* 오류동 11-29 (다세대, 2002년식, 57.9㎡): 2026년 7월 3일, 210,000,000원

* 오류동 13-178 (다세대, 2004년식, 74.43㎡): 2026년 7월 4일, 250,000,000원

* 본 건(29.98㎡, 2018년 준공)은 면적이 작은 소형 주택으로, 제공된 연립 및 다세대 주택 매매 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 면적당 가치를 단순 비교 시, 57.9㎡ 다세대(약 362만원/㎡) 및 74.43㎡ 다세대(약 337만원/㎡) 수준입니다. 본 건의 감정가(293,000,000원)는 면적(29.98㎡) 대비 약 977만원/㎡로, 이는 일반적인 다세대/연립 시세와는 큰 차이를 보입니다. 하지만 신축 연도(2018년)와 건물 브랜드(루체비스타), 역세권 입지, 오피스텔/도시형생활주택 용도를 고려할 때, 높은 감정가가 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 실제 거래가는 주변 오피스텔 또는 신축 빌라 시세를 면밀히 조사하여 재산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 도보 이용 가능, 다수 시내/마을버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 오류초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 주거환경: 복합적인 주거 및 상업지역으로 생활 편의성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되므로, 최초 감정가 대비 할인될 가능성이 있습니다. 이는 기회일 수 있으나, 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 매수신청보증금: 특별 매각 조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어, 자금 준비에 대한 부담이 클 수 있습니다.

* HUG 관련 특이사항: HUG가 채권자이자 임차인으로 관련된 특이사항이 존재합니다. 매각 조건에 따라 임차인의 대항력이 포기되므로 매수인은 권리 인수 부담이 없으나, HUG와의 최종적인 절차 및 배당 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 면적 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 따라서 실제 입찰가를 산정할 때, 시세 재조사를 통한 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 혐오시설: 본건 소재지(서울특별시 구로구 오류동 6-63) 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택/오피스텔입니다. 교통, 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건이 양호하며, 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행하고, 임차인으로서도 대항력을 포기하는 조건으로 매각되어 매수인은 임차권 관련 부담을 전혀 지지 않습니다.

하지만 본 건은 재매각으로 진행 중이며, 매수신청보증금이 최저매각가의 20%로 높은 점, 그리고 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 따라서 최종 입찰가 산정 시, 현장 조사를 통한 면밀한 시세 재확인과 시장 상황 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 오류동역 인근의 소형 평수 주거 공간으로, 1인 가구 수요층을 타겟으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 수리비 부담이 적고, 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 293,000,000원

* 본 물건은 재매각 조건 및 특별 매각 조건(보증금 20%)이 적용됩니다. 또한, 주변 시세와 비교 시 감정가에 대한 검토가 필요합니다.

* 주변 시세 분석 (2026년 7월 기준, 제공된 데이터 기반):

- 면적 49.22㎡ 연립: 350,000,000원 (약 711만원/㎡)

- 면적 57.9㎡ 다세대: 210,000,000원 (약 362만원/㎡)

- 면적 74.43㎡ 다세대: 250,000,000원 (약 337만원/㎡)

* 본 건(29.98㎡, 2018년 준공, 도시형생활주택/오피스텔)의 감정가는 293,000,000원으로, 이는 약 977만원/㎡에 해당합니다. 이는 제공된 주변 다세대/연립 주택의 면적당 시세보다 상당히 높은 수준입니다. 따라서 본 건의 가치는 신축 연도, 건물 자체의 브랜드 가치, 역세권 입지 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 재매각 물건의 특성상, 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 달라지겠지만, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 234,400,000원 ~ 263,700,000원

* 최종 입찰가 산정 시 추가 고려사항:

- 본 물건은 재매각으로 인해 추가적인 유찰 가능성이 있습니다.

- 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 관리 상태, 주변 시세(특히 유사 건물 또는 오피스텔)를 정확히 파악해야 합니다.

- 예상 임대 수익률 및 공실률을 고려하여 적정 투자 금액을 산정해야 합니다.

- 경쟁 입찰자들의 성향과 예상 입찰가를 예측하여 전략적인 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 본건의 구체적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.