나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148137 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2021.06.14)
외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로와 접하며, 남서측으로 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 (화곡동 1088-6, 화곡동 1088-7)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택
정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 - 2029년 9월 9일,
지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6번지에 위치한 씨티하우스 제5층 제503호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경148137 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 285,000,000원이고, 토지 면적은 18.24㎡ (약 5.52평), 건물 면적은 29.15㎡ (약 8.82평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 2021년 6월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 5층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울신월초등학교 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 포장도로가 접해 있고, 남서측으로는 막다른 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2024타경148137, 접수일자 2024-12-09)입니다. 등기부등본상 을구 3번의 주택임차권(접수일자 2023-07-20)은 차민석 씨 소유로 보증금 339,000,000원이며, 대항력이 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 임차인 현황에는 주택도시보증공사와 차민석 씨가 있으며, 두 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 물건명세서의 상반된 정보는 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 등기부채권 총액은 339,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2019년에 건축된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 10,800,000원에 해당하는 가격입니다. 반면, 1986년 및 2002년에 건축된 면적 37.44㎡ 및 37.56㎡의 다세대주택은 각각 150,000,000원, 160,000,000원에 거래되어 평당 약 4,000,000원 수준입니다. 본건은 2021년 신축 건물의 29.15㎡ 면적으로, 감정가 285,000,000원 (평당 약 9,777,000원)은 최근 거래 사례 중 신축 건물과의 가격 수준이 유사하게 나타나고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 서울신월초등학교가 위치하며, 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있는 주거 지역입니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 차민석 씨의 보증금 339,000,000원으로, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 물건의 실질적 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. 또한, 본건은 공항 관련 보호지구, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 지목이 도로에 한정되어 있어 주택 이용에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 있습니다. 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 공항 인근 지역 특성상 소음이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 준신축급(2021년식) 건물이라는 장점이 있으나, 339,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 주요한 위험 요인입니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 할 경우, 실질 매수 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 공항 관련 제한 구역 등 개발 관련 규제 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년식)로 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 화곡동 지역의 지속적인 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 향후 재개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원이며, 최근 유사한 신축 건물의 매매 사례가 평당 약 10,800,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 약 290,000,000원에서 310,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 339,000,000원이 전액 인수될 경우, 총 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 보증금 인수액을 고려한 실질적인 입찰가는 매우 낮아지거나 투자가 불가능할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 실제 보증금 전액이 배당으로 변제될 가능성을 시사한다면, 입찰가는 감정가 또는 그 이상도 고려해 볼 수 있으나, '잔액 인수' 가능성을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 수준인 290,000,000원 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안합니다. 이는 보증금 인수 리스크를 상당 부분 고려한 금액이며, 실제 낙찰가율은 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.