나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146759 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "금융고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며,

주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2018.06.25자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

8층 건물 내 4층 402호로서,

외 벽 : 외장석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 대로3류(폭

25m-30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017

-06-30)(다지구)<공항소음방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설

법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경

보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한

법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역

<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정/지정기간

:2024년9월10일부터 2029년 9월9일까지 지정), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146759 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원

토지면적: 16.52㎡ (약 4.99평)

토지지분: 16.525㎡ (약 5.00평)

건물면적: 46.71㎡ (약 14.13평)

건물지분: 46.71㎡ (약 14.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "금융고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 왕복 6차선 포장도로가 개설되어 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권액 209,000,000원)입니다.

임차인 최 은 보증금 209,000,000원에 2019년 4월 15일 전입하였고, 2019년 3월 19일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

임차권 등기(을1)는 말소될 예정이며, 채권자 HUG는 매수인에게 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각을 진행합니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 특별한 경우에 해당하는 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 지역은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

서울 금융고등학교와 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 곳곳으로 이동이 가능합니다.

금융고등학교가 인근에 위치하며, 서울 강신초등학교, 신원중학교 등 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

단지 주변에 다양한 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG의 특별매각조건에 따라 임차인 보증금 관련 명확한 처리가 요구됩니다. 임차인 최 은 대항력이 없으나, HUG와의 합의 조건에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 공항소음방지구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규 확인이 필요합니다.

양천구 지역 내 양천 소각장 운영과 관련된 주민 민원이 있다는 검색 결과가 있어, 지역 환경에 대한 전반적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 오피스텔입니다.

권리 관계는 HUG의 강제경매로 인해 복잡하지 않으나, 특별매각조건을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

금융고등학교 인근의 입지적 장점을 가지며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2018년 준공으로 비교적 신축에 속하는 오피스텔로, 관리 상태 및 유지보수에 대한 부담이 적을 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하며, 소유권 이전 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

HUG가 채권자로 직접 진행하는 경매이므로, 채권 회수 및 매각 절차가 비교적 투명하게 진행될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 275,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 29.77㎡(약 9평) 오피스텔이 2억 7천만원에 매매된 사례가 있으며, 39.6㎡(약 12평) 오피스텔은 1억 7천9백만원에 거래된 사례도 있습니다. 또한, 유사 물건의 경매 감정가 및 최저가가 2억 6천만원대, 1억 7천만원대임을 고려할 때, 본건(46.71㎡, 약 14평)의 적정 가치는 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 범위 내에서, 최신 시세 동향, 물건 상태, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 임차인 보증금 인수 금액은 없으므로, 순수 매입 가격만 고려하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.