나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22207 [1] 경상남도 고성군 마암면 도전리 456-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 마암면 도전리 소재 "마암초등학교" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 세로(불)에 접한 토지이며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 서측 및 북서측으로 현황 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다. (2) 본건은 지적경계 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적측량을 요하며, 지적측량 결과에 따라 점유현황 및 이용상황 등이 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

①) 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다. ①-1) 블록조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감. 내벽: 모르타르 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

①) "단독주택"으로 이용 중입니다. ①-1) "창고"로 이용 중입니다.

설비내역

①) 제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

○ 본건 기호 ① 건물은 귀 제시목록상 "456-8" 지상에 소재하나, 현황 "456-8,-9,-10" 지상에 소재하는 것으로 추정되는 바, 정확한 확인을 위해서는 지적측량을 요합니다. ○ 본건 기호 ①-1 건물은 귀 제시목록상 "슬래브지붕"이나, 현황 "슬레이트지붕"이며, "456-8" 지상에 소재하나, 현황 "456-8, -9" 지상에 소재하는 것으로 추정되는 바, 정확한 확인을 위해서는 지적측량을 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 포함.
-지적도상 맹지이나, 서측 및 북서측으로 현황 도로 소재.
-목록1. 단독주택(감정서상 ①)은 공부상 '456-8' 지상에 소재하나, 현황 '456-8, -9, -10' 지상에 소재하는 것으로 추정되는 바, 정확한 확인을 위해 지적측량을 요함.
-목록1. 창고(감정서상 ①-1)는 공부상 '슬래브지붕'이나, 현황 '슬레이트지붕'이며, '456-8' 지상에 소재하나, 현황 '456-8, -9' 지상에 소재하는 것으로 추정되는 바, 정확한 확인을 위해 지적측량을 요함.
-지상에 소재하는 조경수 등은 관행에 따라 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22207 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 마암면 도전리 456-8 번지

* 용도: 단독주택

* 감정가: 82,837,470 원 (약 8,283.7 만원)

* 토지 면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

* 건물 면적: 107.68㎡ (약 32.55평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 고성군 마암면 도전리 소재 "마암초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건은 세로(불)에 접한 토지이며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 서측 및 북서측으로 현황 도로가 소재합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 1999년 6월 25일 동고성농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리인 을1 근저당권 이하 등기부상의 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부 요약에 '말소'로 표시된 권리들만 있어, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박광이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1983년 1월 10일

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금 합계: 0원. 다만, 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계 및 명도 관련하여 면밀한 확인과 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주변 시설: 마암초등학교가 인근에 소재하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 상세 정보는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 마암초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하여 비교적 조용한 주거 환경을 이룰 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박광이 임차인은 1983년 1월 10일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사와 대처 방안 마련이 필수적입니다.

* 지적경계 불분명: 토지의 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 요구됩니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 현황 및 면적에 차이가 발생할 수 있습니다.

* 건물 위치 및 공부와의 차이: 단독주택(목록1)과 창고(목록1-1)가 공부상의 지번과 현황 지번이 상이할 것으로 추정되며, 특히 창고의 지붕 재질(공부상 슬래브, 현황 슬레이트)에 차이가 있어 정확한 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 건물 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 공부, 외부 관찰 및 유사 물건의 통상적인 상태를 종합하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

* 맹지 가능성: 지적도상으로는 맹지로 보이나, 서측 및 북서측으로 현황 도로가 있어 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 지역 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 마암면 도전리에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 마암초등학교 인근이라는 입지적 장점이 있으며, 감정가는 82,837,470원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와 현황의 불일치로 인한 지적 측량 필요성, 건물 내부 확인 불가 등 명확히 확인하고 해결해야 할 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 가치 증대 가능성이 있습니다.

* 마암초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 현황 도로가 소재하여 이용상의 편의성을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 위험 요인 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 82,837,470 원

* 인수되는 보증금: 0원

* 주변 시세 분석: 고성군 마암면 도전리 일대의 유사 단독주택 매매 및 경매 사례를 조사한 결과, 본건과 유사한 물건의 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준에서 형성되는 경향을 보입니다. 다만, 구체적인 시세 정보는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정: 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 지적/건물 불일치, 내부 확인 불가 등)를 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다. 임차인 명도 및 측량 비용, 내부 수리 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70~85% 수준 (57,986,000원 ~ 70,400,000원)을 잠정적인 범위로 제시하나, 상세한 권리 분석 및 현장 확인 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.