나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7289 [1] 광주광역시 북구 매곡동 205-11 주건축물 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 매곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호, 제202호로서 외벽 : 인조석붙임 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(가,나) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4~5m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 기호(가) 제201호는 현관에 식별번호가 202호, 본건 기호(나) 제202호는 현관에 식별번호가 201호로 표기되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 건축물현황도와 출입문표시상 위치가 불일치함. 매각대상은 출입문표시 202호(공부상 201호)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7289 (1)

소재지: 광주광역시 북구 매곡동 205-11 주건축물 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 171,000,000원

토지면적: 109.23㎡ (약 33.05평)

토지지분: 109.229㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.69㎡ (약 17.15평)

건물지분: 56.69㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 건축물현황도와 출입문 표시상 위치 불일치 (매각대상은 출입문 표시 202호, 공부상 201호)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 매곡동에 소재하며, 매곡초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로는 폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 모든 권리(갑9, 갑10, 갑11, 갑12 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 매곡동은 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

주변 지역에 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량을 통한 지역 내외 이동도 수월합니다.

교육: 매곡초등학교가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 주택지대 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

주거환경: 조용하고 쾌적한 주거 생활이 가능한 주택 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 주의사항은 건축물현황도상의 위치와 실제 출입문 표시상 위치가 불일치한다는 점입니다. 매각 대상은 출입문 표시상 202호이나 공부상으로는 201호로 되어 있어, 현장 확인 및 명도 과정에서 혼선이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있는지 또는 임대 중인 경우 그 조건이 어떠한지 추가 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 매곡동 소재의 본 다세대주택은 신축(2017년 준공 추정, JSON 정보 기반)으로 비교적 최신 건물이면서 초등학교 인근에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 소멸에 따른 복잡성이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공부와 현장의 호실 불일치 문제는 반드시 현장 방문 시 확인하여 명확히 파악해야 합니다. 임대 관계 미상 또한 명도 절차 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2017년 준공)로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 인기가 있을 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 복잡하지 않아 명도 후 즉시 활용 가능성이 높습니다.

주변 시세 대비 낙찰받을 경우 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 건물(2017년 준공, 다세대주택, 110.33㎡)이 2024년 8월 350,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적(56.69㎡)과는 차이가 있으나, 해당 지역의 시세 수준을 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세를 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

권리 분석상 문제없고, 입지가 양호하며, 건물 연식 대비 시세 차익을 고려할 때, 약 270,000,000원 내외로 입찰하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 예상가이며 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.