나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64831 [1] 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지 현대아이파크 아파트 1107동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북축 인근(도로월편)에 위치하며, 주위는 대규모아파트단지및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량 출입 가능하며, 남측 인접한 광대로변에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경량철골경사지붕의 지하1층/지상17층 건물 내 제5층 제503호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 알미늄샷시 창호 등

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김명숙)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 7. 29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64831 (1)

소재지: 경기도 파주시 목동동 101 산내마을11단지 현대아이파크 아파트 1107동 5층 503호

용도: 아파트

감정가: 372,000,000원

토지면적: 55.45㎡ (약 16.77평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 아파트 상세 정보

단지명: 산내마을11단지 현대아이파크

동/호수: 1107동 5층 503호

준공년도: 2002년

전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

분양면적: 약 111.36㎡ (약 33.7평) (동일 단지 내 유사 면적 거래 사례 기준 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산내중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 남측에 인접한 광대로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통입니다.

* 도로상태: 단지 남측으로 광대로변에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 단지 및 건물 정보

* 단지 정보: 산내마을11단지 현대아이파크는 총 10개 동, 596세대로 구성되어 있습니다.

* 건물 구조: 본 물건이 속한 1107동은 철근콘크리트 벽식 구조의 지하 1층/지상 17층 건물 중 5층에 위치합니다.

* 주차: 단지 내 총 323대의 주차가 가능합니다 (지상 12대, 지하 17대 - 합계 323대).

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025타경64831)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리사항:

* 임차인: 김명숙 (전입일자 2022.08.30, 확정일자 2022.06.14)

* 임차보증금: 300,000,000원

* 대항력: 없음. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김명숙)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026년 7월 29일자 인수조건변경확약서를 제출함에 따라, 해당 임차인의 대항력은 소멸되었으며 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 영위에 필요한 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

4. 생활정보

* 교육시설: 단지 북측에 산내중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 이용할 수 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활 편의를 도모할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 여부: 임차인 김명숙의 보증금 300,000,000원은 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차보증금 액수가 크므로, 추후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 규제: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 후 해당 구역 내에서 토지 거래 시 관련 허가를 취득해야 하는 점을 유의해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동에 소재한 산내마을11단지 현대아이파크 아파트 1107동 5층 503호로, 2002년에 건축되었습니다. 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경과 교통 여건이 양호하며, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 갖추어져 있습니다.

경매 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라 매수인이 인수하는 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 권리 관계가 명확하여 명도 관련 법적 분쟁의 소지가 적은 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인수되는 보증금 없음: 3억 원에 달하는 임차보증금 부담이 없어 실제 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 본 건의 감정가는 372,000,000원이나, 동일 면적(84.98㎡)의 최근 실거래가가 2026년 6월 310,000,000원에 형성되어 있어, 경매를 통한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 동일 면적(84.98㎡) 최근 실거래가 (2026년 6월): 310,000,000원

* 감정가: 372,000,000원

주변 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 300,000,000원부터 시작하여, 공격적으로는 340,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

본 건의 권장 희망 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 340,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 입찰 참여 인원, 경매 시장 동향, 물건의 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.