나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1979 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 1596-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.01.08

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 소재 "한림초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태: 인접 도로 대비 평탄한 2필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 공업용 건부지임.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 25미터 내외, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:
기호(1) - 일반공업지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

기호(2) - 일반공업지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

건물의 구조 및 현상

건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상6층
(사용승인일: 2000.06.22)
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 페인팅, 타일 마감 등
바닥: 에폭시, 데코타일 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태: 공장임.

설비내역: 기본 급배수 및 위생설비, 냉동창고 관련설비 등.

부합물 및 종물: 별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 제빙관련설비로서, 현상 및 관리상태는 보통이며, 기준시점 현재 공장가동이 중단된 상태이므로 정상 작동여부는 확인이 필요한 것으로 사료됨.

공작물의 현상

-

기타참고사항

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 제2020-25호, 제2020-26호 매각포함(이동식 철재콘테이너 매각제외).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경1979 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 한 이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 1596-2 (도로명주소: 제주특별자치도 제주시 한림해안로 94)입니다.

본 건의 용도는 공장이며, 감정가는 2,985,680,400원입니다.

토지 면적은 1395.60㎡ (약 422.1평)이며, 건물 면적은 2603.04㎡ (약 787.4평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 제시외 면적은 540.20㎡입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

건축물 현황은 철근콘크리트구조 슬래브 지붕 지상 6층 건물로, 사용승인일은 2000년 6월 22일입니다.

건축물대장상 건축면적은 736.48㎡, 연면적은 2603.04㎡이며, 건폐율 52.77%, 용적률 186.52%입니다.

1.1. 입지조건

주변 환경은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 소재 "한림초등학교" 서측 인근으로, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 평탄한 2필지 일단의 유사 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 폭 약 25미터 내외, 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반공업지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 2월 10일 접수된 한라새마을금고의 근저당권(을14)입니다.

따라서, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 1,824,000,000원, 건물 기준 1,839,960,520원입니다.

본건에는 주식회사 뉴대성수산이라는 임차인이 존재하나, 대항력은 없습니다.

임차인의 보증금은 100,000,000원, 차임은 4,000,000원이며, 전입일자(사업일자)는 2025년 7월 23일입니다.

본 건 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제주시 한림읍은 제주도 서북부에 위치하며, 관광지와 생활 편의 시설이 공존하는 지역입니다.

본 물건지는 "한림초등학교" 인근 공업지역에 위치하여 주변에 다양한 시설들이 혼합되어 있습니다.

향후 지역 개발 가능성에 따라 상권의 변화를 예상해볼 수 있습니다.

공장 및 기계기구 일괄 매각 대상이라는 점은 해당 자산의 산업적 가치를 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변에는 "한림초등학교"가 위치하여 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호하여 기본적인 생활 편의성은 확보된 것으로 판단됩니다.

지역 내 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 냉매 누출: 본건 건물 내 냉동창고 가동을 위한 냉매(암모니아 가스) 누출이 발생 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 즉각적인 수리 및 안전 조치를 요구하며, 상당한 추가 비용 발생의 주요 원인이 될 수 있습니다.

* 기계기구 작동 불확실: 제빙 관련 설비인 기계기구는 현재 공장 가동 중단 상태이므로 정상 작동 여부 확인이 필요합니다. 수리 또는 교체가 필요할 경우 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

* 지하수 시설 허가 만료: 지하수 시설의 허가 기간이 2026년 4월 30일로 만료되어, 사용 연장을 위한 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록1. 지상에 소재하는 이동식 철제콘테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 해당 물건을 처리해야 할 경우 별도의 비용이 발생합니다.

* 토지 이용 제한: 건축계획심의대상구역(저촉) 표시는 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 토지와 건물, 일부 기계기구를 일괄 매각하는 건입니다.

권리 분석상 말소 기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수할 권리 부담은 없습니다.

다만, 냉매 누출, 기계기구의 작동 불확실성, 지하수 시설 허가 만료 등 운영 및 유지보수에 상당한 비용과 주의가 요구되는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

특히 냉매 누출 문제는 안전과 직결되는 사항으로, 시급한 점검 및 보수가 필요할 것으로 보입니다.

주변 환경 및 교통 여건은 무난하나, 시설의 기능 회복 및 보수에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 지역 공장 부지 확보: 제주도 내 공장 관련 부동산의 희소성을 고려할 때, 사업 목적에 맞는 부지 확보의 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 편의성: 토지, 건물, 주요 설비(기계기구)를 한 번에 취득하여 추가적인 절차나 번거로움을 줄일 수 있습니다.

* 잠재적 활용 가치: 시설 보수 및 재정비를 통해 공장 재가동 또는 타 용도 전환 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 2,985,680,400원으로 책정되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가에서 직접 차감되는 부분은 없습니다.

그러나, 앞서 언급된 잠재적 리스크(냉매 누출 수리비, 기계기구 수리/교체 비용, 지하수 시설 연장 비용, 제시외 물건 처리 비용 등)로 인해 상당한 추가 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 발생할 것으로 예상되는 제반 비용을 충분히 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 냉매 누출 문제로 인한 즉각적인 안전 조치 및 수리 비용, 그리고 기계기구의 정상 작동 여부에 따른 수리 또는 교체 비용을 최우선으로 고려해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사와 전문가의 진단을 통해 예상 수리 비용을 상세하게 파악하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.