나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13324 [1] 서울특별시 양천구 신월동 224-23 라온미브빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생화리설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.07.31) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 224-23과 224-24 모두 : 도시지역,?제2종일반주거지역(7층이하),?도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13324 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 224-23 라온미브빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000 원

토지면적: 18.12 ㎡ (약 5.48 평)

건물면적 (전용): 27.90 ㎡ (약 8.44 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2018년 07월 31일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 총 채무액: 388,000,000 원 (등기부채권 총액)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.05.31, 금194,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 1,000,000 원

* 차임: 700,000 원

* 전입일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(황 )

* 보증금: 194,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020-11-27 (확정일자: 2020-11-03)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원

* 특이사항: 본 매각은 임차인 황 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다.

* 말소 여부: 을5 주택임차권(황미소)은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 소멸됩니다. (단, 조건부 매각으로 인한 포기 조건이 선행됨)

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2017년~2019년식으로 준공된 인근 다세대 주택(전용면적 52.41㎡ ~ 55.56㎡)의 매매가는 30,200만원 ~ 32,900만원 수준이며, 단위 면적당 가격은 약 57.6만원 ~ 59.2만원으로 형성되어 있습니다.

* 본건과의 비교: 본건은 전용면적 27.90㎡로, 위 비교 대상 물건들보다 면적이 상당히 작은 편입니다. 유사한 시장 가격(약 58.4만원/㎡)을 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 1,630만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가와의 괴리: 이는 본건의 감정가인 21,000만원과 상당한 차이를 보입니다. 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제402호이며, 사용승인일은 2018년 07월 31일입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샤시창 등입니다.

* 이용상태: 주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 개별난방, 화재탐지 및 경보, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용: 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중이며, 부지 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공항 소음 영향: 대상 물건은 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률상 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역에 해당하여 항공기 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 매수 시 허가를 받아야 하는 등 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 시장 시세 분석 결과, 감정가(21,000만원) 대비 전용면적(27.90㎡)이 매우 작은 편이며, 유사 신축 다세대의 단위면적당 가격을 적용했을 때 추정 시장 가치(약 1,630만원)와 감정가 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 시세 조정이나 추가적인 시장 분석의 필요성을 시사합니다.

* 조건부 매각: HUG 보증금반환청구권 포기 조건이 매각의 효력에 영향을 미치므로, 해당 조건의 최종 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 이 조건이 성사될 경우, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확해지며, 임차인 정 씨 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

하지만, 감정가 21,000만원 대비 전용면적이 27.90㎡ (약 8.44평)으로 매우 작은 편이며, 주변 시세 분석 결과, 유사 신축 다세대 주택의 단위 면적당 가격을 적용했을 때 추정 시장 가치는 약 1,630만원 수준에 불과하여 감정가와 큰 괴리를 보입니다. 또한, 공항 소음 영향권 및 토지거래 허가구역 지정 등 지역적 제약 사항도 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음: 임차인 HUG 관련 조건부 매각으로, 인수되는 보증금이 없어 투자 위험이 현저히 낮습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 연식이 짧아 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 조건 충족 시 권리 관계가 단순해져 명도 및 소유권 이전 절차가 용이할 것으로 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000 원

* 시장 시세 분석: 전용 27.90㎡ 기준, 인근 유사 신축 다세대 매매 사례(2017~2019년식, 52~55㎡)의 단위면적당 가격(약 57.6만~59.2만원) 적용 시 약 16,300,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수치입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 보증금 인수 조건: 본 건은 HUG 관련 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 낙찰 시 추가적인 인수 보증금 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

종합적으로 볼 때, 본 건은 감정가와 시장 시세 분석 간의 상당한 괴리가 존재하며, 물건의 전용면적이 매우 작다는 점이 부담 요인입니다. 그러나 HUG 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 점은 큰 장점입니다.

* 권장 입찰가 범위: 170,000,000 원 ~ 190,000,000 원

* 최적 입찰가 제안: 180,000,000 원

주요 고려사항: 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하시고, HUG 보증금 포기 조건의 최종 확정 여부를 재확인하시기 바랍니다. 또한, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시길 권유드립니다.

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