나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34454 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 동측 인근에 위치한 첨단센트럴파크2차 제202동 제4층 제401호로서, 주위는 근린생활시설, 병원 및 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 대중교통편인 시내버스정류장이 인근에 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 4층 401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔), 주민공동시설 등의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 차량 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 임차권자 홍경인의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34454 (1) 광주지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34454 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물면적: 55.85㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 건물 및 토지 정보

구분건물 감정평가요약에 따르면, 본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치한 첨단센트럴파크2차 202동 4층 401호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 연면적은 14053.74㎡ (약 4251.68평)이며, 사용승인일은 2018년 03월 15일입니다. 해당 동(202동)은 총 18층 건물입니다. 본 전유부(401호)의 건물 면적은 55.85㎡ (약 16.89평)이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 장방형 평지로, 해당 건물은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 주민공동시설 등의 용도로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대입니다. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

3.1. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 임차인: 홍경인 (홍 )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 05일

* 확정일자: 2021년 02월 24일

* 배당신고일자: 2025년 10월 01일

* 대항력: 있음

등기부등본 상 을구 2번 주택임차권(접수일자 2025년 10월 01일, 권리자 홍경인)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 또한, 임차인 홍경인은 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 제20조에 따른 우선매수권을 보유하고 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자 2021년 07월 02일, 권리자 주식회사지에프5홀딩스, 채권금액 13,000,000원). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑7 강제경매: 권리자 홍경인 (채권금액 165,000,000원, 접수일자 2025년 11월 21일). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 178,000,000원 (근저당 13,000,000원 + 강제경매 165,000,000원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 쌍암동 지역은 "첨단종합병원"을 비롯하여 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 이는 기본적인 상업 기능과 주거 편의성을 제공하는 환경으로 분석됩니다. 주변에 대형마트(롯데마트 첨단점) 및 다수의 마트, 식자재마트가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 홍경인의 보증금 165,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 투자 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자우선매수 신고가 가능하므로, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 전세사기피해자 지원 관련 법률: 임차인이 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 이에 대한 확인 및 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보 상으로 주변에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 인접해 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주 지역은 소각장 등 공공 시설 설치 관련하여 지역 간 갈등이 존재할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 광주 첨단지구 내 위치하여 주거 및 상업 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 활용성: 오피스텔로서 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 통한 매수: 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 1억 6,500만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 투자 결정 시 이 금액을 총 투자 비용에 반드시 포함하여 고려해야 합니다. 또한, '전세사기피해자 지원법'에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다. 공유자우선매수 신고 가능성 또한 확인이 필요한 부분입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 175,000,000원입니다.

임차인 홍경인의 보증금 165,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 권리에 해당합니다.

최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 7천만원 ~ 1억 8천 5백만원 선에서 거래되거나 호가가 형성되고 있습니다.

인수되는 보증금 165,000,000원을 고려하면, 실제 매수인이 부담할 총 투자금액은 입찰가 + 인수되는 보증금(또는 배당받지 못한 잔액)이 됩니다.

따라서, 감정가 175,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차 보증금 165,000,000원을 고려하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 목표, 해당 물건의 명확한 인수 금액 산출 등에 따라 달라질 수 있습니다.

주의: 위 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과, 권리 관계의 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 인수되는 임차 보증금의 실질적인 부담액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.1.물건 기본정보

2025타경34454 (1) 광주지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34454 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 4층 401호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물면적: 55.85㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

1.2. 건물 및 토지 정보

구분건물 감정평가요약에 따르면, 본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치한 첨단센트럴파크2차 202동 4층 401호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 연면적은 14053.74㎡ (약 4251.68평)이며, 사용승인일은 2018년 03월 15일입니다. 해당 동(202동)은 총 18층 건물입니다. 본 전유부(401호)의 건물 면적은 55.85㎡ (약 16.89평)이며, 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 장방형 평지로, 해당 건물은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 주민공동시설 등의 용도로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 병원, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대입니다. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

3.1. 인수되는 권리 (임차인 현황)

* 임차인: 홍경인 (홍 )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 05일

* 확정일자: 2021년 02월 24일

* 배당신고일자: 2025년 10월 01일

* 대항력: 있음

등기부등본 상 을구 2번 주택임차권(접수일자 2025년 10월 01일, 권리자 홍경인)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 또한, 임차인 홍경인은 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 제20조에 따른 우선매수권을 보유하고 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자 2021년 07월 02일, 권리자 주식회사지에프5홀딩스, 채권금액 13,000,000원). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑7 강제경매: 권리자 홍경인 (채권금액 165,000,000원, 접수일자 2025년 11월 21일). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 178,000,000원 (근저당 13,000,000원 + 강제경매 165,000,000원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 쌍암동 지역은 "첨단종합병원"을 비롯하여 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 이는 기본적인 상업 기능과 주거 편의성을 제공하는 환경으로 분석됩니다. 주변에 대형마트(롯데마트 첨단점) 및 다수의 마트, 식자재마트가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 홍경인의 보증금 165,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 권리에 해당합니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 투자 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자우선매수 신고가 가능하므로, 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 전세사기피해자 지원 관련 법률: 임차인이 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 이에 대한 확인 및 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보 상으로 주변에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 인접해 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주 지역은 소각장 등 공공 시설 설치 관련하여 지역 간 갈등이 존재할 수 있으므로, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 광주 첨단지구 내 위치하여 주거 및 상업 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 활용성: 오피스텔로서 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 통한 매수: 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 1억 6,500만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 투자 결정 시 이 금액을 총 투자 비용에 반드시 포함하여 고려해야 합니다. 또한, '전세사기피해자 지원법'에 따른 임차인의 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다. 공유자우선매수 신고 가능성 또한 확인이 필요한 부분입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 175,000,000원입니다.

임차인 홍경인의 보증금 165,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 권리에 해당합니다.

최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 7천만원 ~ 1억 8천 5백만원 선에서 거래되거나 호가가 형성되고 있습니다.

인수되는 보증금 165,000,000원을 고려하면, 실제 매수인이 부담할 총 투자금액은 입찰가 + 인수되는 보증금(또는 배당받지 못한 잔액)이 됩니다.

따라서, 감정가 175,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 임차 보증금 165,000,000원을 고려하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 목표, 해당 물건의 명확한 인수 금액 산출 등에 따라 달라질 수 있습니다.

주의: 위 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가는 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과, 권리 관계의 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 인수되는 임차 보증금의 실질적인 부담액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.