나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13402 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 지하철역 "까치산역" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2022.05.02) 외벽: 석재붙임 및 벽톨타일 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 2필지 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13402 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 사용승인일: 2022년 5월 2일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

토지면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

토지지분: 16.68㎡ (약 5.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

건물지분: 23.97㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 300,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 박찬웅 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

특수물건정보: 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 지하철역 "까치산역" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부등본상 말소기준권리인 압류(남동세무서장, 2024.08.29)보다 후순위 권리인 주택임차권(박찬웅, 2024.09.11) 및 강제경매(주택도시보증공사, 2025.11.21)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 소유권보존(2022.05.10), 소유권이전(김윤상, 2023.01.12) 등기 이후 주택임차권(박찬웅, 2024.09.11)이 설정되었으나, 해당 임차권은 말소 예정입니다.

강제경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 375,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박찬웅)

보증금: 375,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 12일

확정일자: 2022년 12월 28일

배당신고일자: 2024년 9월 11일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 해당 사항 없음으로 표시됨)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위에는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택이 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 기본적인 주거생활을 위한 편의시설은 갖추고 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, CCTV 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

까치산역 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 노선버스정류장이 가까워 대중교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인(박찬웅)의 보증금액(375,000,000원)이 감정가(300,000,000원)보다 높습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고, 매각 조건으로 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 하므로, 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 소요 시간 및 비용 등은 고려해야 할 수 있습니다.

6.2. 채무 관련 리스크

채권자인 주택도시보증공사의 채권액(375,000,000원)이 감정가(300,000,000원)보다 높아, 채권 회수에 일부 어려움이 있을 수 있습니다. 이는 경매가 진행되는 주된 사유이기도 합니다.

6.3. 주변 시설 관련 리스크

인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거지역이므로 대규모 공장이나 유해 시설 등은 없을 것으로 판단됩니다. (검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특이한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 까치산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 환경이 우수한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 매각 조건에 따라 보증금 관련 문제가 해결될 수 있다는 점에서 권리 분석상의 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 채권액이 감정가를 초과하는 점은 주택도시보증공사가 채권 회수를 위해 적극적으로 경매를 진행하고 있음을 시사하며, 이는 매각가에도 영향을 줄 수 있습니다. 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소이나, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리나 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 화곡동 지역의 지속적인 개발 및 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건의 감정가는 300,000,000원으로 책정되었으나, 실제 거래 가능한 시장 가치는 이보다 낮을 수 있습니다. 특히, 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 5월 거래 기준, 전용면적 37.05㎡ 기준 30,000만원, 약 809만원/㎡)를 고려할 때, 본건(전용면적 23.97㎡)의 적정 시세는 약 200,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 본 물건은 신축 건물이라는 점과 신축 당시의 감정가격을 고려하여, 경쟁자들의 입찰 동향 및 물건의 희소성 등을 종합적으로 판단하여 입찰에 참여하는 것이 advisable 합니다.

감정가 대비 약 87% 수준인 260,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 이는 최저 입찰가를 상회하는 금액이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.