나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72687 [1] 경기도 가평군 청평면 대성리 90-54 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 대성리 소재 "대성1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 펜션 및 농지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제4층건중 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03 -07)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역) <환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72687 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 대성리 90-54 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 보령시산림조합

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 사항 없음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 74.84㎡ (약 22.64평)

토지지분: 74.8442㎡ (약 22.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 59.61㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.61㎡ (약 18.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 청평면 대성리 소재 "대성1리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 펜션, 농지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지가 하나의 사다리형에 가까운 형태로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 공히 계획관리지역이며, 다음과 같은 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 수질보전특별대책지역 (1권역)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권 보존, 이전, 지분 이전 등기 등이 확인됩니다. 말소기준권리인 보령시산림조합의 근저당(을5) 및 임의경매(갑19)는 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 132,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-07-26

확정일자: 2023-05-22

배당신고일자: 2025-12-05

대항력: 없음

비고: 없음

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당이 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 매각으로 인해 위에서 언급된 등기부상의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월, 32.11㎡(약 9.71평) 면적이 75,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 59.99㎡(약 18.15평) 면적이 130,000,000원에 직거래되었습니다.

* 2026년 6월, 52.51㎡(약 15.88평) 면적이 136,600,000원에 법인 간 직거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건 물건의 면적(건물 59.61㎡, 약 18.03평)은 최근 거래 사례 중 59.99㎡ 및 52.51㎡ 거래와 유사한 크기입니다. 2026년 4월 및 6월 거래 사례를 볼 때, 유사 면적대의 시세는 약 130,000,000원에서 136,600,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 142,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었으나, 경매 시장에서의 낙찰가는 시세와는 별개로 결정될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 다세대주택으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생, 급배수, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 기타 미확인 임차인 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 이 부분에 대한 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역으로 분류되어 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 관련 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용의 제한을 가져올 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

주변에 혐오시설이 발견되지는 않았으나, 주변 환경은 주택, 펜션, 농지 등이 혼재하는 지역으로, 이에 따른 지역적 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 가평군 청평면 대성리에 위치한 다세대주택입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 건물 자체의 구조 및 이용 상태 또한 양호한 편입니다. 주변 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 최근 실거래가를 고려했을 때 감정가 수준에서 낙찰될 경우 시세와 유사하거나 다소 높은 가격이 될 수 있습니다. 다만, 토지 이용에 대한 다수의 법적 제한이 존재하므로 이에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 건물 규모 및 구조가 일반적인 다세대주택으로 활용도가 있습니다.

* 대중교통 및 차량 접근성이 보통 수준입니다.

* 가평 지역의 자연환경 및 관광지 접근성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 142,000,000원이며, 최근 실거래가 유사 면적대(약 18평)는 130,000,000원 ~ 136,600,000원 수준입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가의 80% ~ 90% 수준을 고려하여 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 128,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 현재 시점의 시세 및 시장 상황을 기반으로 한 예상치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.