나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64888 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 933 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 '국립암센터' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 서측 근거리에 정발산역(3호선), 남동측 근거리에 백마역(경의중앙선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 12미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도" 및 "사진" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임, 기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 2층건물로서, 외벽: 외장벽돌 및 인조석 마감, 창호: 페어그래스 및 샷시 이중창호구조임.

이용상태

단독주택으로 이용중이며, 구체적인 내용은 "건물개황도" 참조.

설비내역

위생 및 급·배수시설 되어있고, 도시가스보일러에 의한 난방시설 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임, 기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지상에 식재 및 소재한 정원수 및 정원석은 평가 및 매각에 포함됨.
3. 근저당권자 이재성이 제출한 임차인배제신청서(2026. 4. 7.자 접수)에 의하면 임차인 이인규는 채무자 겸 소유자 더블유인베스트먼트 주식회사의 사내이사이며, 집행목적물을 무상임차 중임.(인감증명서 첨부한 확인서 제출함)
4. 신청채권자 주식회사 골드대부는 임차인의 대항력배제신청서(2026. 6. 10.자 접수)를 통하여 임차인 이인규는 무상거주자이고, 대항력 있는 임차인이 아니라고 주장함(무상거주확인서 및 임대차계약부존재확인서 등을 첨부함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64888 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 933

용도: 단독주택

감정가: 1,745,658,000원

토지면적: 231.60㎡ (약 70.06평)

건물연면적: 264.88㎡ (약 80.12평) (건축물대장 기준, 건물감정평가서상 면적 277.46㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 골드대부 (추정)

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 지상 식재 및 정원수, 정원석은 평가 및 매각에 포함됨.

1.1. 건물개요

* 건축물대장상 사용승인일: 1997년 06월 07일

* 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 2층 건물

* 외부마감: 외장벽돌 및 인조석 마감

* 창호: 페어글래스 및 샷시 이중창호

* 내부시설: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러 난방시설

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동에 소재하며, '국립암센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 서측 근거리에는 지하철 3호선 정발산역, 남동측 근거리에는 경의중앙선 백마역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 12미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종 전용주거지역

* 기타: 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 접함, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 단독주택 사용 토지).

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 말소기준권리: 2025년 04월 15일 접수된 주식회사 골드대부의 근저당권 (을6).

* 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 이인규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 07일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인 이인규는 채무자 겸 소유자 더블유인베스트먼트 주식회사의 사내이사로, 해당 목적물을 무상 임차 중이라는 주장이 있습니다. (근저당권자 이재성 주장)

* 신청채권자 주식회사 골드대부는 임차인이 무상거주자이며 대항력 있는 임차인이 아니라고 주장합니다. (무상거주확인서 등 첨부)

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 3.권리분석 요약

본건은 소유자가 등기부상 채무자 겸 소유자인 더블유인베스트먼트 주식회사이며, 다수의 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 이인규의 대항력 인정 여부에 대한 채권자들의 이견이 존재하므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 건물: 단독주택 밀집 지역으로, 인근에 단독주택 등이 소재합니다.

* 교통: 지하철역(정발산역, 백마역) 및 버스정류장 접근성이 양호하여 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 인접 시설: 국립암센터 남동측 인근에 위치하여 관련 시설 이용 및 접근성이 좋습니다.

1.5. 생활정보

* 주거환경: 일산 신도시 내 마두동의 주택가로, 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 국립암센터 등 의료시설 및 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 분쟁: 임차인 이인규는 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원이며, 무상 임차 여부에 대한 채권자들의 이견이 첨예합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되지만, 명도 과정에서 법적 분쟁 및 저항이 발생할 가능성이 있어 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 향후 매각 후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 특히 외국인 등 대상 토지로서 해당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 고양시 일산동구 마두동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 17억 4천5백만원 수준입니다. 마두동의 주택가로서 교통 및 생활 환경은 양호한 편이며, 국립암센터 인근이라는 특징을 가지고 있습니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 이인규의 존재입니다. 인수 보증금은 0원이지만, 임차인의 무상 거주 주장과 이에 대한 채권자들의 반박이 있어 명도 시 복잡한 과정을 거쳐야 할 것으로 예상됩니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하여 소유권 이전 시 추가적인 절차가 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산 신도시 내 마두동, 국립암센터 인근, 역세권(정발산역, 백마역)에 위치하여 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 넓은 토지: 231.60㎡ (약 70평)의 넓은 토지를 보유하고 있어, 향후 증축, 신축 또는 재개발 등의 잠재력을 가집니다.

* 권리 분석: 인수되는 보증금이 없어 권리상 복잡성은 적으나, 임차인 명도 이슈는 반드시 해결해야 할 과제입니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 주변 연립/다세대 주택 시세(JSON 분석 결과, 3.5억~10.3억)와 비교 시, 본건의 감정가 17.4억원은 단독주택의 규모와 입지를 고려할 때, 명도 이슈 해결 시 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,745,658,000원

* 시세 분석:

* 주변 연립/다세대 주택 최근 매매 시세: 35,000만원 ~ 103,000만원 (2026년 4월~5월)

* 본건은 단독주택으로, 면적과 특성이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 인수 보증금은 0원이므로, 보증금 부담은 없습니다.

* 임차인 명도에 소요될 시간, 비용(이사비, 법적 절차 등)을 충분히 감안해야 합니다.

* 토지거래허가구역 관련 절차 비용 및 소요 시간도 고려해야 합니다.

* 현재 시장 상황 및 본 물건의 희소성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 제시 의견:

감정가 17.4억원을 기준으로, 임차인 명도 관련 예상 비용(최소 5천만원 이상) 및 법적 절차 소요 시간 등을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 대략 14억원 ~ 15억 7천만원 범위가 될 수 있으나, 실제 명도 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 법률 전문가와의 상담 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.