나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34161 [1] 광주광역시 광산구 산정동 1027 하남2지구다사로움2단지아파트 203동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 산정동 소재 산정초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 입지한 조성된 택지지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 14층1401호(남향, 계단식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: PVC샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복4차로와 연계되는 단지내도로 정비되어 잇음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)((1-2))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2016-02-01)(김봉호 가옥)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경34161 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 산정동 1027 하남2지구다사로움2단지아파트 203동 14층1401호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

213,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 43.28㎡ (약 13.09평)

* 건물면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 산정동에 소재하며, 산정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 입지한 조성된 택지지대로서 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 단지 남측으로 왕복 4차로와 연결되는 단지 내 도로가 정비되어 있어 차량 이동이 편리합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 남측으로 왕복 4차로와 연계되는 단지 내 도로가 잘 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 인수 보증금 합계

0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 김혜경 (2015-10-05), 전만수 (2018-07-31), 전연수 (2025-11-04, 상속)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2020-01-30, 말소기준권리, 144,752,894원), 세븐파이낸셜대부주식회사 (2022-03-11, 90,000,000원)

* 전세권 설정: 에이파이낸셜대부주식회사 (2022-03-11, 5,000,000원)

* 근저당권부 채권질권 설정: 리딩에이스캐피탈주식회사 (2024-09-26, 90,000,000원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-11-20, 125,863,821원)

* 가압류: 스마트저축은행 (2025-12-05, 10,927,886원)

* 전체적으로 제시된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

250,680,780원

3.5. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-04-29

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본 물건은 택지개발지구 내 아파트 단지에 속해 있으며, 주변에 학교(산정초등학교)와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 기능 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 하남2지구 다사로움2단지

* 주소: 광주광역시 광산구 산정동 1027

* 사용승인일: 2009년 9월 30일

* 세대수: 556세대

* 전용면적: 59.9538㎡ (약 18.14평)

* 총면적: 46271.184㎡ (단지 전체 면적)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차대수: 총 254대 (지하 17대, 지상 3대, 지하 전기차 충전기 4대)

5.2. 주변 시설

* 초등학교: 산정초등학교 (북서측 인근)

* 기타: 근린생활시설

5.3. 주변 혐오시설

주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역(김봉호 가옥), 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등 다수의 법적 제한 및 보호구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력 없음으로 분석됨)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 산정동에 위치한 하남2지구 다사로움2단지 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 주거 밀집 지역에 속합니다. 아파트 자체는 2009년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 권리관계는 없어 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다. 다만, 다양한 법적 제한사항이 존재하므로 투자 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 경매로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 소형 평형으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 23일: 59.98㎡, 7층, 23,000만원

* 2026년 5월 8일: 59.91㎡, 14층, 18,000만원

* 2026년 5월 1일: 59.91㎡, 11층, 18,000만원

* 감정가: 21,300만원

* 물건 면적: 59.95㎡

* 물건 층수: 14층

최근 14층 거래 사례가 18,000만원으로 확인되었으나, 감정가는 21,300만원으로 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리 또는 시장의 평가 차이일 수 있습니다. 본 물건의 면적과 층수를 고려했을 때, 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

본 물건의 적정 입찰가는 20,000만원 내외로 예상됩니다. 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하여 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.