나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31370 [1] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 777 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리 서갈화회관 남동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 완경사 지대내 부정형 토지로서 현황 농경지임.

인접 도로상태

기호1) 본건 북동측으로 노폭 약2-3m 내외의 농로에 접함. 기호2) 공부상 맹지이나 북서측으로 소폭의 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 소하천예정지(갈화천)<소하천정비법> 기호2) - 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각, 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 진주지원 2025타경31370 (1)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 777

용도: 답 (농지)

감정평가액: 56,221,000원

토지 면적: 625.00㎡ (약 189.06평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

2. 입지조건

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위치 및 주위 환경: 본건 토지는 경상남도 남해군 고현면 갈화리 서갈화회관 남동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용 상태: 토지는 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서, 현재 농경지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 2-3m 내외의 농로에 접하며, 일부 필지는 북서측 소폭의 농로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역, 소하천예정지(갈화천) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

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말소 기준 권리: 2022년 5월 25일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 지상권, 가압류 등 등기부상 을구 및 갑구 권리 다수가 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요' 관련 내용이 있으나, 등기부상 명확히 소멸되지 않는 권리가 기재되어 있지 않습니다. (을2 지상권은 말소 예정으로 기재됨)

등기부 채권 총액: 117,699,598원

인수 대상 보증금: 0원

임차인 현황: 임차인이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

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본 물건은 경상남도 남해군 고현면의 농경지로, 주변은 농업 활동이 주로 이루어지는 지역입니다.

상업 활동이 활발한 지역은 아니며, 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 고현면 소재지를 통해 해결 가능합니다.

남해군의 관광 자원 접근성은 있으나, 본 물건 자체의 상업적 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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인근 편의시설: 고현면 소재지에 기본적인 상점, 마트, 금융기관 등이 있을 것으로 예상됩니다.

교육 시설: 고현면 지역 초등학교가 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

의료 시설: 기본적인 진료가 가능한 소규모 병원이나 의원이 고현면 소재지에 있을 수 있습니다.

대중교통: 버스 노선 등이 운행될 수 있으나, 차량 보유 시 접근성이 더욱 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

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농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

농지 관련 규제: 농지로 취득 시 관련 법규 및 이용 제한을 준수해야 합니다.

개발 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 소하천예정지 등 토지 이용에 제한이 따릅니다.

토지 형상: 완경사 부정형 토지로, 건축이나 개발 시 추가적인 비용 및 기술적 검토가 필요할 수 있습니다.

맹지 가능성: 일부 필지는 공부상 맹지일 수 있어, 농로 이용 시 주의가 필요합니다.

채권액: 등기부 채권 총액이 감정평가액을 초과하여, 일반 매각보다는 유찰 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 남해군에 위치한 농지로서, 자연환경이 비교적 양호한 농촌 지역에 속합니다.

농지법상 취득 요건을 충족하는 것이 가장 중요하며, 농지 외 다른 용도로의 개발이나 활용에는 법규상 제약이 따릅니다.

차량 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

현재 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 농지취득자격증명 관련하여 각별한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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지속적인 농업 활동을 위한 목적 투자에 적합합니다.

향후 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

남해군이라는 지역의 관광 및 전원생활 수요와 연계될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 심층적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 향후 개발 가능성 등에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

감정평가액은 56,221,000원이며, 채권 총액이 이를 초과하는 점, 그리고 농지 취득 관련 까다로운 요건 등을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

단, 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 희망 수익률, 경쟁 구도, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.