나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503883 [1] 대전광역시 동구 가양동 146-25 국민파크빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "대전보건대학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근편익시설, 시내버스정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지하1~지상4층 중 제4층 제403호 단일세대로서, - 외벽 : 시멘몰탈 마감등 - 창호 : 샷시창호 마감등.

이용상태

다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 다세대주택건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약4~6미터의 아스팔트포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은, 제2종일반주거지역임. (자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 관계인 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음.

물건 비고

주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 조건의 매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503883 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 가양동 146-25 국민파크빌라 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 72,000,000원

* 토지면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

* 건물면적: 50.32㎡ (약 15.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 동구 가양동 소재 "대전보건대학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근 편익시설, 시내버스정류장 등으로의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* 토지이용계획: 토지이용계획확인서상 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지하1층~지상4층 중 제4층 제403호 단일 세대로서, 외벽은 시멘트몰탈 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 건물 이용상태: 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

* 설비내역: 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 4~6미터의 아스팔트 포장도로를 이용 중입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 대전세무서장 압류 (2022-06-10, 갑7)

* 본 경매 절차에 따라 다음과 같은 권리들이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 대전세무서장 압류 (갑7)

* 동구(대전광역시) 압류 (갑10)

* 국민건강보험공단 압류 (갑11)

* 한국토지주택공사 주택임차권공동담보 (을11, 보증금 65,000,000원)

* 서울보증보험 강제경매 (갑12, 66,999,862원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* * 한국토지주택공사

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-07

* 확정일자: 2017-05-24

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 처리되어 있으며, 인수 보증금은 존재하지 않습니다.

* 인수 가능한 채무: 0원

* 본 건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 물건입니다.

2.1. 특이사항 및 주의사항

* 본 경매 물건은 SGI 인수조건 변경, 공동담보 건으로 진행됩니다.

* 매각 조건에 따라, 주택임차권 승계인 서울보증보험주식회사(SGI)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인 관련 보증금 문제를 전혀 부담하지 않아도 됨을 의미합니다.

3. 상권 및 생활정보

* 주변 시세 분석 (인접 지역 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 기반)

* 제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 면적과 건축 연식에 따라 차이를 보입니다.

* 덕림빌라 (1994년 준공, 전용면적 55.23㎡)는 2026년 5월 22일 7,300만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 132만원 수준입니다.

* (655-4) (1980년 준공, 전용면적 54.45㎡)는 2026년 5월 22일 5,000만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 92만원 수준입니다.

* 옥수빌라 (1994년 준공, 전용면적 72.48㎡)는 2026년 5월 11일 6,700만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 92만원 수준입니다.

* 본 건 국민파크빌라(1993년 준공, 전용면적 50.32㎡)의 감정가는 7,200만원입니다. 가장 유사한 조건의 덕림빌라 시세와 비교할 때, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 일부 다른 유사 물건의 거래가는 이보다 낮은 시세를 형성하고 있어, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

* 주변 편의시설: 본 건 인근에 대전보건대학교가 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역에 속해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 통상적인 조사 결과, 본 물건과 인접한 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (정확한 확인을 위해서는 지도 검색 등을 통한 추가적인 조사가 권장됩니다.)

4. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년에 건축되어 30년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 수리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래된 일부 인근 유사 물건의 시세와 비교했을 때, 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 입찰 시 이러한 시세 차이를 충분히 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 내부 현황 미확인: 감정평가 당시 관계인 부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 관리 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견

* 본 건은 대전광역시 동구 가양동에 소재한 다세대주택으로, 대전보건대학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 가장 큰 장점은 권리관계가 모두 소멸되는 매우 깨끗한 물건이라는 점입니다. 특히, 서울보증보험(SGI) 관련 임차보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 조건은 낙찰자에게 상당한 이점을 제공합니다.

* 건축 연차가 30년을 넘어 노후화된 점은 고려해야 하나, 철근콘크리트 구조로 건물 자체의 안정성은 확보된 것으로 보입니다.

* 감정가 7,200만원 대비 주변 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

6. 투자 포인트

* 권리관계 완전 소멸: 모든 압류, 근저당, 임차권 등이 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 전혀 없습니다.

* 임차보증금 승계 부담 없음: SGI 측의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 조건으로 인해, 관련 임차보증금에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 대전보건대학교 인근에 위치하며 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

7. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 7,200만원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 가장 유사한 조건으로 파악된 덕림빌라(1994년식, 55.23㎡)가 2026년 5월 7,300만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건(50.32㎡)의 시세는 제곱미터당 단가를 적용 시 약 6,660만원 내외로 추정됩니다.

* 다른 인근 물건의 거래가는 이보다 낮은 시세를 형성하고 있어, 감정가와 최근 실거래가 사이에서 합리적인 균형점을 찾는 것이 중요합니다.

* 권리관계가 매우 깨끗하고 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인이지만, 감정가 대비 시세의 비교 분석을 통해 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 종합적인 시세 분석과 유리한 권리 조건을 고려하여, 예상 입찰가는 6,500만원에서 7,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 추천 입찰가: 6,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.