나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72695 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1117 진접역신안인스빌 2301동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "주곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생할시설, 생활편의시설, 각급 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철4호선 '진접역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 1층 101호로서 외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 서재, 드레스실 등)로 이용중임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 4차선 및 북측 왕복3차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류(폭 10m~12m) (보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육 제한구역, 상대보호구역(주곡중), 상대보호구역(주곡초등학교), 절대보호구역(주곡초등학 교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호 (대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72695 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1117 진접역신안인스빌 2301동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 426,000,000원

토지 면적: 56.44㎡ (약 17.08평)

토지 지분: 56.441㎡ (약 17.08평)

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.985㎡ (약 25.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 12층 중 1층 (101호)

사용승인일: 2010년 02월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리에 소재하며, "주곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 생활편의시설, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 4호선 '진접역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사 신안 (2010-03-29)

* 소유권이전: 전재원 (2012-12-21)

* 소유권이전: 김현중 (2014-11-13, 매매)

* 근저당권: 한국스탠다드차타드은행 (223,200,000원, 2018-11-01, 말소기준권리)

* 근저당권: 박정남 (500,000,000원, 2023-05-09)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (176,256,020원, 2025-11-24)

총 등기부채권 금액: 723,200,000원

3.2. 인수 가능한 권리

말소기준권리(을5: 한국스탠다드차타드은행 근저당권, 2018-11-01)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다. 임대관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설 및 상업시설

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 생활편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다. 또한, '주곡초등학교' 등 교육시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리합니다. 인근에 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. (혐오시설 관련 정보는 검색 결과 별도 확인되지 않음)

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 진접역 신안인스빌아파트

건설사: (주)신안종합건설

사용승인일: 2010년 02월 24일

총 동수: 23동

총 세대수: 1240세대

최고층: 20층, 최저층: 2층 (단지 기준)

주차: 지하 주차장 시설이 갖추어져 있음 (전기차 충전기 지하 31대)

5.2. 내부 구조 및 설비

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실 2개, 서재, 드레스실 등으로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 총 채무액이 감정가 대비 높게 설정되어 있습니다.

* 1층에 위치하여 선호도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 명도 관련 이슈 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 진접역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활편의시설과 학교가 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다. 2010년에 준공된 비교적 신축 아파트 단지로, 전용면적 84.98㎡(약 25.71평)의 공급 면적을 갖추고 있습니다. 등기부상 총 채무액이 감정가를 초과하지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진접역 초역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 초등학교를 비롯한 교육시설과 다양한 생활편의시설이 밀집해 있어 정주 여건이 우수합니다.

* 아파트 단지가 잘 정비되어 있으며, 비교적 신축으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 기준으로 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트가 2026년 7월에 430,000,000원(2층)부터 480,000,000원(12층)까지 거래되었습니다. 본 물건은 1층에 위치하므로, 최근 실거래가 중 낮은 가격대를 참고하여 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 또한, 감정가 426,000,000원을 고려하여 시세와 감정가 사이에서 경쟁력 있는 가격을 설정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 440,000,000원 수준으로 제안합니다. 본 가격은 인수 보증금을 제외하고 산정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.