나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58978 [1] 경기도 수원시 권선구 오목천동 318-4 계림빌리지 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 오목천동 소재 "오현초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 공동주택, 근린상가, 공원등이 혼재하며 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 용이하며 근거리에 오목천역(수인분당선)이 소재하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 중 2층 201호로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

공동주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경58978(1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 오목천동 318-4 계림빌리지 에이동 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 252,000,000원입니다.

토지 면적은 49.32㎡ (약 14.92 평)이며, 건물 면적은 73.14㎡ (약 22.13 평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 1.

입지조건

본 건은 경기도 수원시 권선구 오목천동에 위치하며, 주변에는 오현초등학교가 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

지역은 아파트 단지, 공동주택, 근린상가, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 근거리에 오목천역(수인분당선)이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지상 5층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 구성되어 있습니다.

토지는 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 일반적인 도시 지역의 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 별도의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3.

권리분석

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정 등기(2023.05.15. 등기, 채권자: 주택도시보증공사)입니다.

등기부등본상 을구 7번으로 접수된 임차권(2023.05.15. 등기)이 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

해당 임차인의 보증금은 263,000,000원이며, 전입일자는 2021년 4월 20일, 확정일자는 2021년 3월 22일입니다.

이 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하여, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

본 건의 권리분석상 특이사항은 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당을 통해 전액 변제될 경우를 가정한 것으로 보이며, 실제로는 임차인의 보증금 263,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4.

상권분석

본 건이 위치한 오목천동 일대는 주거 지역과 근린 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

오목천역(수인분당선)이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지며, 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 학교(오현초등학교) 및 주택단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보에 따르면 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 형성되어 있어, 상권의 활성화 정도는 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

5.

생활정보

본 건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부에는 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 오현초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 오목천역 및 버스 정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

생활 편의 시설로는 근린상가 및 공원이 인접해 있어 기본적인 생활 여건이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.

잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다.

임차인 신 은 263,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

현재 감정가(252,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(263,000,000원)이 더 높은 상황으로, 이는 경매 절차상 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

제공된 주변 매매 시세(125,000,000원 ~ 150,000,000원)가 감정가보다 현저히 낮다는 점 또한 추가적인 위험 요소입니다.

임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 거주 여부 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.

종합 의견

본 건은 경기도 수원시 권선구 오목천동 소재 다세대주택으로, 역세권에 위치하고 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 선순위 임차권(263,000,000원)이 존재하며, 이는 감정가 및 주변 시세 대비 부담이 되는 수준입니다.

주변 실거래가 역시 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 수 있는 위험이 존재합니다.

본 건은 권리관계가 복잡하고 인수해야 할 보증금이 높아, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8.

투자 포인트

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재함에도 불구하고, 법원 명세서 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 주목할 필요가 있습니다. 이는 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성을 시사하며, 이 경우 매수인의 인수 부담이 사라집니다.

만약 임차 보증금이 전액 변제되어 인수 부담이 없다면, 감정가(252,000,000원) 대비 낮은 금액으로 낙찰받아 시세차익을 노릴 수 있습니다.

역세권(오목천역)에 위치하여 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

다만, 이러한 가능성은 배당 절차 진행 결과에 따라 달라지므로, 입찰 전 법원 집행관 사무실 등에 문의하여 배당 예상액을 확인하는 것이 필수적입니다.

9.

예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

제공된 주변 최근 매매 시세는 125,000,000원에서 150,000,000원 수준입니다.

건물의 상태, 층수, 면적 등을 고려할 때, 가장 유사한 거래 사례인 동일빌라(전용면적 81.96㎡, 2층)의 147,000,000원 또는 심원비젼빌(전용면적 51.78㎡, 5층)의 150,000,000원 등을 참고할 수 있습니다.

감정가(252,000,000원)가 주변 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 임차 보증금 263,000,000원이 배당으로 전액 변제되어 매수인의 인수 부담이 없다면, 주변 시세를 고려하여 150,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 임차 보증금 전액 변제 여부가 불확실하고 인수 가능성이 높다는 점을 감안하면, 매우 신중한 금액 책정이 요구됩니다.

만약 인수 보증금이 실제 발생할 경우, 해당 금액만큼 총 투입 비용이 늘어나므로, 본 시세 수준에서는 투자가 어려울 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안하며, 이는 추후 배당 결과 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.