나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35028 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 32-17 누리애빌 101동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제4층 제402호로서 외벽 : 치장타일붙임 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-128호선)(접함), 소로3류(폭 8m 미만) (소로3-132호선)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 부천시 오정구 내동 32-17 누리애빌 101동 4층 402호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35028 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 276,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 33.38㎡ (약 10.10 평)이며, 건물 면적은 64.59㎡ (약 19.54 평)입니다.

채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

인근에 내동중학교가 소재하고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용을 위해서는 인근 버스정류장을 이용해야 하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형이며, 북측 및 북동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

용도지역은 제2종일반주거지역이며, 소로3류 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 13일 접수된 주식회사위해대부의 근저당권(180,000,000원)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 8번 순위의 주택임차권(채권액 300,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있으며, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

임차인 현황 상 주택도시보증공사(김성일)가 2022년 6월 17일 전입 및 2022년 5월 2일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

소유권 이전, 압류, 강제경매 등기들이 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 480,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주로 다세대 및 단독주택으로 형성된 주거지대에 위치하고 있습니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 일부 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 상업 밀집 지역으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 교육시설: 내동중학교 인근 위치.

* 주거환경: 조용한 주거 단지 형태.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 인접 지역 내 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 매수 후 관할청의 허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자로 있으며, 인수조건 변경 사항은 계약 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 권리분석 상 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 건물 노후도: 본 건 건물(누리애빌)은 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 비교 대상이 되는 주변 다세대주택들은 건축 연도가 오래된 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 내동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주거 지역 내에 위치하여 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

권리상 특별히 인수해야 할 부담은 없으나, 토지거래허가구역이라는 점은 매수 후 행정 절차가 필요함을 의미합니다.

주택도시보증공사가 채권자로 있어 절차가 명확할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공된 건물로, 비교적 신축이라 주거 가치가 높습니다.

* 양호한 입지: 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 276,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 연식(1986~2001년)이 오래된 다세대 주택의 전용면적 33~43㎡ 내외 물건들이 80,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본 건은 2017년 준공으로 건물 연식이 훨씬 젊고, 전용면적 64.59㎡로 더 넓어 감정가액이 이러한 시세와 큰 차이를 보입니다. 이는 신축 건물에 대한 가치 반영으로 판단됩니다.

토지거래허가구역이라는 점과 경매 진행 상황을 감안할 때, 감정가액 대비 약 85~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 240,000,000원에서 250,000,000원 사이를 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 분석, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.