나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64862 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 766-7 예지슬 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2018.07.20.) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다. - 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

2024.2.5.자 제13540호 주택임차권등기에 대하여 임차인 임현숙의 승계인 주택도시보증공사가 2026.4.24.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경64862 (1)

경매구분: 부동산강제경매

물건종류: 다세대주택

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 766-7 예지슬 2동 4층401호

건물명: 예지슬 2동

층수: 지상 4층 중 4층

사용승인일: 2018년 7월 20일

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 67.56㎡ (약 20.44평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.97㎡ (약 16.93평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 210,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 양천세무서장 압류 (2022.02.14. 접수)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 본건 경매 신청 채권(주택도시보증공사)보다 후순위 권리 및 임의/강제경매 개시결정 등기 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (무)

본건 경매는 강제경매이며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 임현숙 (보증금 197,000,000원)

전입일자: 2020.02.10.

확정일자: 2020.01.15.

배당신고일자: 2024.02.05.

대항력: 없음

비고: 임차인 임현숙의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.4.24.자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

2026년 7월, 51㎡ 면적의 물건이 1억 6,500만 원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 58.16㎡ 면적의 물건이 2억 6,800만 원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 56.775㎡ 면적의 물건이 1억 5,300만 원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건은 2018년 준공된 다세대주택으로, 전용면적 약 16.93평입니다. 최근 2026년 7월 거래된 주변 물건들의 실거래가는 1억 5,300만 원에서 2억 6,800만 원으로 다양하게 분포하고 있습니다. 이는 건물 준공 연도, 층수, 관리 상태 및 동별 위치 등에 따라 시세 차이가 발생하는 것으로 분석됩니다. 본건의 감정가는 2억 1,000만 원으로, 유사 면적대의 거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 고양예술고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 및 근린 시설

주변에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 임현숙 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 임차인의 잔존 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

6.2. 물건 상태 및 기타 리스크

현장 방문 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태 및 임대 관계 확인이 어려웠습니다. 경매 입찰 시 이러한 부분을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택입니다. 강제경매로 진행되어 권리 관계가 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 관련 HUG의 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 권리 및 채무 부담이 없습니다. 주변의 실거래가와 감정가를 고려할 때, 안정적인 투자 기회를 제공할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 매수인의 인수 부담이 전혀 없음.

* 준신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 안정적인 입지: 주거 지역 내 위치하며 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 양호함.

* 경매 감정가 대비 시세 잠재력: 최근 실거래가 최고가와의 격차를 통해 시세 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.