나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64791 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 502동 25층2503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '덕이고등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 건물 내 제25층 제2503호로서, (사용승인 2011년 1월 14일) - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등으로 조사됨. - 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다수필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

지적미정리 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명, 25. 12. 9.자 일산서구청으로부터 토지 및 건물에 대한 취득세 과세증명서 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64791 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 명시)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 502동 25층2503호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 건물 내 제25층 제2503호

사용승인일: 2011년 1월 14일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 566,000,000원

건물면적 (전용면적): 124.88㎡ (약 37.78평)

토지면적: 0.00㎡ (토지면적 및 지분 없음)

건물지분: 124.8758㎡

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대지권미등기, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명. 2025년 12월 9일자 일산서구청으로부터 토지 및 건물에 대한 취득세 과세증명서 사실조회 회신 있음.

등기부채권 총액: 675,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '덕이고등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

2.3. 학군

단지 인근으로 덕이초등학교, 덕이중학교, 고양일산중학교가 위치하고 있으며, 고양국제고등학교 등 다양한 교육 시설을 이용할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 순위 우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-07-13, 채권금액: 275,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-26

확정일자: 2022-06-28

배당신고일자: 2024-08-08

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 및 근저당, 주택임차권, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 총 채권액은 675,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업시설

단지 내 상가 이용이 가능하며, 인근 현대백화점, 킨텍스 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설에 대한 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 하이파크시티일산아이파크5단지

총 동수: 9동

총 세대수: 863세대

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 건은 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 내용에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함된 것으로 명시되어 있어, 추후 대지권 관련 문제 발생 시 추가적인 비용이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 분양대금 완납 여부 불분명

분양대금 완납 여부가 불분명하여, 낙찰 후 미납된 분양대금이 추가로 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

현재까지 파악된 바로는 덕이동 일대에 특별한 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

6.4. 기타 특이사항

2025년 12월 9일자 일산서구청으로부터 토지 및 건물에 대한 취득세 과세증명서 사실조회 회신이 있어 관련 행정 절차 진행 상황에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 입지, 교통, 주변 편의시설 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있으나, 대지권 미등기 및 분양대금 완납 여부 불분명 등의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

7.2. 투자 가치

대지권 미등기 및 분양대금 관련 불확실성 해소 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다. 리스크 요인을 충분히 인지하고, 이에 대한 명확한 해결 방안 모색 후 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 실거래가(5억원 내외) 대비 감정가가 높게 책정되었습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 인수되지 않아 명도 관련 부담은 적습니다.

* 다양한 교육 및 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월 1일 5층 거래가 505,000,000원, 2026년 7월 24일 8층 거래가 500,000,000원, 2026년 7월 1일 3층 거래가 475,000,000원으로, 본 건과 유사한 면적의 아파트 시세는 475,000,000원 ~ 505,000,000원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대지권 미등기, 분양대금 완납 여부 불분명 등의 리스크를 고려할 때, 시세보다 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 감정가(566,000,000원)보다 낮은 수준에서 시세가 형성된 점을 감안하여, 보수적으로 예상 입찰가를 450,000,000원 ~ 480,000,000원 사이로 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 대지권 및 분양대금 관련 추가 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.