나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64826 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-66 갤러리하우스 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 다세대주택 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인:2013.02.28) 외벽: 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세개주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약8m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

성석동 1082-66: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지). 성석동 1082-66: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박상훈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수 조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64826 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-66 갤러리하우스 101동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 55.69㎡ (약 16.85평) / 토지지분: 55.6875㎡

건물면적: 50.43㎡ (약 15.25평) / 건물지분: 50.43㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 다세대주택 건물 내 제3층 제302호 (사용승인: 2013.02.28)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 성석동 1082-66: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(일부/전부 제한), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 등 대상).

* 이는 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 인수되는 임차권: 을구 5번 주택임차권 (임대차보증금 147,000,000원, 전입일자 2021.07.29, 확정일자 2021.06.28).

* 상기 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박상훈)

- 보증금: 147,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-07-29

- 확정일자: 2021-06-28

- 배당신고일자: 2023-10-12

- 대항력: 있음

- 비고: 인수되는 보증금 147,000,000원

* 임차인: 강진규

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2025-03-10

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 비고: (정보 없음)

등기부채권 총액: 158,141,967원 (재단법인 가압류 11,141,967원 + 주택도시보증공사 강제경매 147,000,000원)

권리분석 요약:

* 최선순위 설정일자(말소기준권리): 2023-04-04 (갑5, 재단법인 가압류)

* 인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (박상훈)

* 말소되는 권리: 갑5 (재단법인 가압류), 갑6 (주택도시보증공사 강제경매)

임차인 주의 문구:

* 인수되는 대항력 있는 임차인(박 )의 보증금 147,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 시 반드시 인수 금액을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성석동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 및 다세대주택이 분포하고 있습니다.

근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 상업 활동은 가능하나, 대규모 상권이라고 보기는 어렵습니다.

성석삼거리 인근에 위치하여 지역 내 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주거지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 소매점 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변 학교 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역이므로 일정 수준의 학군이 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

* 주변시설:

* 성석삼거리 인근으로, 주변에 자연 취락지구 및 농지 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 매매 사례(2026년 5월)를 보면, 인근 지역(성석동) 다세대주택의 면적 및 건축 연도에 따라 110,000,000원 ~ 174,000,000원 수준의 실거래가가 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 147,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 총 인수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 토지거래 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. (단, 외국인 등 대상, 대상 용도 제한이 명시되어 있어 내국인 일반 거래에는 큰 영향이 없을 수 있습니다.)

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육 관련 시설 설치 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 147,000,000원이 낙찰자에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다.

감정가 149,000,000원에 비해 인수될 수 있는 보증금이 거의 유사하거나 초과하는 상황으로, 권리분석상 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 매우 높습니다.

최근 주변 실거래가 사례를 고려할 때, 본건의 건물 면적(50.43㎡)과 건축 연도(2013년)를 감안하면, 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 취득 비용이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 매수자에게 전가되는 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성: 인수되는 보증금으로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

* 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치: 성석동이라는 지역적 특성을 고려할 때, 실수요자에게는 안정적인 주거 공간이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(147,000,000원)이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

최근 주변 실거래가(2026년 5월, 110,000,000원 ~ 140,000,000원 수준)와 감정가(149,000,000원)를 고려했을 때, 인수 보증금 147,000,000원을 고려하면 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안고도 수익을 내기 어려운 구조입니다.

따라서, 본건의 경우 인수되는 보증금을 제외한 실제 투자 비용이 시장 가치를 넘지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 인수되는 보증금의 위험을 감안하여, 매우 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

* 위 예상 입찰가는 인수되는 보증금 147,000,000원을 고려했을 때, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세(약 110,000,000원 ~ 140,000,000원) 수준 또는 그 이하가 되도록 하기 위한 보수적인 추정치입니다. 낙찰 후 인수되는 보증금 전액을 고려하면, 입찰가와 인수 보증금의 합이 시장 가치를 초과할 수 있으므로, 실제 투자 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.