나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13397 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 신길4동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철7호선 신풍역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임..

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층건 내 2층 202호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 6m 내외, 북동측으로 로폭 약 5m 내외, 서측으로 로폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1).임대내역은 미상임. 2).본건 북측으로 후면 건물개황도 및 사진용지와 같이 본건 외 별도의 출입문으로 출입이 가능한 베란다가 소재하고 있고, 잡목이 서식하고, 페기물 등이 적치되어 있음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13397 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제2층 제202호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 327,000,000원

토지면적: 6.82㎡ (약 2.06평)

건물면적: 27.63㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 신길동 235-6, 신길리버스시티 제2층 제202호

주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 신길4동주민센터 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 7호선 신풍역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 2층 202호

인접 도로상태: 남동측으로 로폭 약 6m 내외, 북동측으로 로폭 약 5m 내외, 서측으로 로폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)

소멸 예정 권리:

* 주택임차권 (을1)

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 소유권이전 (갑5)

* 가압류 (갑6)

* 압류 (갑7)

* 강제경매 (갑8)

인수되는 권리: 본건 매각으로 인하여 건물은 일괄 매각되므로 토지, 건물에 대한 모든 권리는 소멸될 예정임. 단, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 지상권 관련 내용이 확인되지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 승계)

* 보증금: 336,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 8일

* 확정일자: 2021년 9월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인과 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됨. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 1,124,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 영등포구 신길동은 주거지역으로 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 발달한 지역임.

인근에 신길4동주민센터가 위치하며, 지하철 7호선 신풍역이 근거리에 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편임.

다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대형 상업시설이나 특화된 상권은 아니므로 투자 가치 판단 시 고려해야 함.

주변 지역에 별다른 혐오시설은 확인되지 않아, 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 낮은 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 신풍역(도보 약 5~10분 예상) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수함.

편의시설: 단지 인근으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능함.

교육시설: 본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있으나, 상세 내용은 남부교육청을 통해 확인 필요.

주거환경: 오피스텔, 아파트, 주상복합 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 조건부 매각: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됨. 만약 이 조건이 이행되지 않거나, 인수 주체 및 절차에 대한 명확한 확인 없이 입찰 시 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음.

주거용 사용: 건축물대장상 용도는 '업무시설'이나, 현황은 '주거용'으로 사용 중인 것으로 파악됨. 추후 건물 사용 용도 변경 시 문제가 발생하거나, 주택임대차보호법상 주택으로 간주될 가능성에 대한 검토가 필요.

베란다 적치물: 본건 북측 베란다에 잡목 및 폐기물이 적치되어 있어, 매수 후 현황 정리 비용이 발생할 수 있음.

토지이용계획: 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 오피스텔로, 지하철 7호선 신풍역을 이용한 교통 접근성이 우수하며 주변 생활 편의시설 이용이 용이함.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특이사항이 존재하므로 이에 대한 철저한 사전 확인이 필수적임.

현황 주거용으로 사용되는 점, 베란다 적치물 등 현황 확인이 필요하며, 추후 용도 변경 시 발생할 수 있는 문제점을 고려해야 함.

감정가는 327,000,000원이지만, 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, HUG 관련 조건을 면밀히 검토하여 안전한 투자를 진행해야 함.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통망: 지하철 7호선 신풍역 역세권으로 강남, 강북 등 주요 업무지구로의 이동이 용이함.

지역 개발 잠재력: 영등포구는 지속적인 도시 개발 및 재개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 기대.

소형 주거 상품: 1인 가구 및 신혼부부 수요가 많은 소형 오피스텔로서, 꾸준한 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 327,000,000원이며, 건물 면적 27.63㎡ (약 8.35평), 토지 면적 6.82㎡ (약 2.06평)이다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석된다.

최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례를 볼 때, 본건과 비슷한 가격대 또는 소폭 하락한 가격에서 거래가 이루어지고 있다.

이에 따라, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 대비 90~95% 수준인 290,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장한다. 단, HUG 인수조건에 대한 최종적인 법적 검토 후 입찰가를 조정해야 한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.