나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13375 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 404호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형의 완경사지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13375 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

1.3. 건물 개요

건물명: 더에스에스타운

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건

전유부분 면적: 25.04㎡ (약 7.58평)

총면적: 658.78㎡ (약 199.02평)

건축물대장상 사용승인일: 2022-06-24

1.4. 토지 현황

토지면적: 24.13㎡ (약 7.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 5호선 까치산역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025-11-19)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

소유권 변동 내역이 있으며, 본 건은 집합건물로 등기부상 소유권보존 및 소유권이전 등기가 되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 신 (주택도시보증공사)

보증금: 385,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-26

확정일자: 2022-08-04

배당신고일자: 2024-06-26

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 권리로 표시되어 있으며, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력이 포기되는 조건으로 매각됩니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-30

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 권리 행사가 제한적일 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인들의 보증금은 인수되지 않으며, 선순위 임차권 등은 특별매각조건에 따라 포기 또는 말소되는 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 화곡동 일대는 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 생활 편의시설과 근린생활시설이 적절히 분포하고 있어 주거 기능에 충실한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 학군: 인근에 화원중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

* 주변 시설: 일반적인 주거지대로, 특별히 혐오시설이 인근에 있다고 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 건은 임차인과 관련된 복잡한 권리관계가 존재하며, 특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기가 필수적이므로, 매각 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 채권액(385,000,000원)이 감정가(343,000,000원)보다 높아 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장 리스크

최근 거래 사례와 비교 시, 본 건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 시장 가격 대비 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)인 도시형생활주택입니다. 입지 및 교통 여건은 무난한 편이나, 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있다는 점과 복잡한 권리관계(특히 임차인 관련)는 유의해야 할 부분입니다. 매각 조건에 따라 임차인의 권리가 포기/말소될 것으로 예상되나, 이는 확실하게 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 실수요자 및 1인 가구: 도시형생활주택으로서 1인 가구나 소형 가구의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 시장 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 810만원 수준으로 판단됩니다. 이를 바탕으로 본 건(25.04㎡)의 시장 가치를 약 202,824,000원에서 210,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 343,000,000원이지만, 인수할 보증금이 0원임을 고려하고 시장 시세를 반영할 때, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석에 대한 추가 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.