나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13410 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(지하철 5호선, 2호선 "까치산역")이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2020.06.12) 외벽: 치장벽돌, 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24) <교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13410 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 321,000,000원

토지면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

토지지분: 20.07㎡ (약 6.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.97㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

이 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

대상 물건은 "화원중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 및 2호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 16일에 접수된 남부천세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 주택임차권(김창주), 강제경매(주택도시보증공사) 등입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리 또한 없습니다.

주요 주의사항은 임차인 김창주 및 주택임차권 승계인으로서 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 현황: 임차인 김창주, 보증금 299,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020년 9월 4일, 확정일자 2020년 7월 29일. 배당신고일자 2024년 9월 10일. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. (주택도시보증공사가 임차인의 보증금을 보증하였으며, 채권자로 경매를 신청한 상황으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사한 다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

2026년 5월 1일, 37.05㎡ 면적의 2018년식 다세대 주택이 30,000만원(3억원)에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 연식 및 면적 대비 높은 가격으로, 지역 내 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

본건은 전용면적 29.97㎡로, 비교 대상 물건(37.05㎡)보다 작지만 사용승인일이 2020년으로 더 최근이라는 점을 고려할 때, 가격 산정에 있어 비교 대상 물건의 시세를 기반으로 조정이 필요합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 6월 12일에 사용승인되었습니다.

총 6층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적 29.97㎡ (약 9.07평)의 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방, 화재탐지 및 경보 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(77-257m) 등에 해당하여 항공기 소음 및 군사 관련 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 특정 조건(외국인 등)에 따라 추가 허가가 필요할 수 있습니다.

임차인 관련 조건에서 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'은 매수인에게는 보증금 미반환에 대한 부담이 없음을 명확히 하나, 해당 조건의 구체적인 이행 여부 및 절차를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2020년에 신축되어 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 여건이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 주택 밀집 지역에 위치합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗하게 매각될 예정이나, 임차인 관련 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 공항 관련 구역 지정 등 일부 행위 제한이 존재하나, 일반적인 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 연도(2020년)가 비교적 최근으로 건물 노후도가 낮습니다.

지하철 5호선 및 2호선 까치산역 접근성이 양호하여 실수요자 또는 투자자에게 매력적입니다.

임차인 관련 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있었으나, 매각 조건으로 인해 인수 부담 없이 명도받을 수 있는 장점이 있습니다.

주택도시보증공사가 채권자로 경매를 진행하는 만큼, 매각 절차의 투명성과 신속성이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 321,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 2026년 5월 1일 37.05㎡ 면적의 다세대 주택이 300,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 29.97㎡ 면적으로 비교 대상보다 작지만, 사용승인연도가 2020년으로 더 최신인 점을 감안할 때, 유사한 시세 수준 또는 소폭의 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 이를 고려한 시장가치와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세 및 감정가, 그리고 거래 조건 등을 종합적으로 고려했을 때, 280,000,000원 ~ 300,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태와 최신 시장 동향을 다시 한번 점검하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.