나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503701 [1] 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 4층414호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 다정동 소재 "새움초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트) 단지, 도시형생활주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상8층 건물내 제4층 제414호이며, (사용승인일 : 2019.08.16) 외벽: 석재 및 일부 복합판넬 붙임 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 자기질 타일 마감 등이며, 창호: 하이샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 가장형의 토지로서, 가격조사일 현재 "도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 광대로, 북측으로 중로, 서측으로 소로, 남측으로 보행자 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(나성동 727) : 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1030)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타사항 : 본건은 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 건은 세종특별자치시 나성동 727번지에 위치한 SR파크센텀 4층 414호 도시형생활주택입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물명: SR파크센텀

* 총 층수: 지하 4층, 지상 8층

* 전용 면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

* 토지 면적 (지분): 8.32㎡ (약 2.52평)

* 건물 면적 (지분): 21.58㎡ (약 6.53평)

* 사용 승인일: 2019년 08월 16일

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 마감: 외벽 석재 및 복합판넬, 내벽 벽지 및 타일, 창호 하이샷시

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503701 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 감정가: 128,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 세종특별자치시 다정동 소재 "새움초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택(아파트) 단지, 도시형생활주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 광로3류, 중로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김나영

* 보증금: 120,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-04-23

* 확정일자: 2021-04-23

* 배당신고일자: 2025-04-29

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 을구 1번 순위의 주택임차권(김나영)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 총 인수 보증금은 115,000,000원에서 120,750,000원까지 언급되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 나성동은 상업시설이 밀집된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 주변에 분포하고 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 학교(새움초등학교 등)가 있으며, 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김나영 씨의 보증금 인수 여부입니다. 보증금 액수가 감정가 대비 상당한 비중을 차지하므로, 낙찰 후 인수되는 보증금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 임차인이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

6.2. (혐오시설 관련)

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특이하게 식별되는 혐오시설 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리상 부담이 존재합니다. 이 임차인의 보증금액과 배당 현황을 면밀히 파악하여 인수 금액을 확정하는 것이 무엇보다 중요합니다. 권리 인수 부담을 고려했을 때, 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 상업지역 내 위치하여 향후 개발 가능성 및 임대 수요 확보가 유리합니다.

* 비교적 최근(2019년)에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형으로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 128,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금(115,000,000원 ~ 120,750,000원)을 낙찰자가 인수할 경우 총 인수 금액이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다. 따라서, 낙찰 후 인수되는 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 바탕으로, 낙찰 후 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(128,000,000원) 수준을 크게 벗어나지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시세 및 예상 인수 보증금을 고려하여, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 단순 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 예상되는 총 인수 금액은 (입찰가 + 인수 보증금)이므로, 낙찰 시 실질적인 총 부담액이 감정가 및 주변 시세와 비교하여 합리적인지 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.