나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22215 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 101동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 '거제뷰컨트리클럽' 내에 위치하며, 부근으로는 골프장, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 18층 1802호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 근린공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22215 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 통제영새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515, 거제오션파크자이 101동 18층 1802호

건물용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 20층 중 18층

준공연도: 2017년 09월 28일

2.3. 면적 및 감정가

토지면적: 86.31㎡ (약 26.11평)

건물면적 (전용면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

*분양면적은 명시적으로 제공되지 않았습니다.

감정가: 199,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 위치하며, '거제뷰컨트리클럽' 내에 자리하고 있습니다.

주변으로는 골프장 및 순수임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

대지권의 토지는 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지로 지정되어 있습니다.

또한, 지구단위계획구역으로 추가적인 건축행위 제한사항은 도시계획과 확인이 필요합니다.

다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 근린공원 (저촉)

* 중로1류 (폭 20m~25m, 저촉)

* 중로3류 (폭 12m~15m, 저촉)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2021년 09월 09일 접수된 미륵도새마을금고 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 주식회사다원종합개발 소유권이전(신탁등기 말소) (갑5)

* 강옥화 소유권이전 (갑6)

* 미륵도새마을금고 근저당권 (을1)

* 대구신용보증재단 가압류 (갑7)

* 통제영새마을금고 임의경매개시결정 (갑8)

* 김채경 주택임차권 (을2)

4.2. 인수 권리 (예상 보증금)

본 건은 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 임차인 현황

임차인: 김 (김채경)

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자 (사업일자): 2022년 01월 03일

확정일자: 2022년 01월 03일

배당신고일자: 2026년 01월 14일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

본 물건은 거제뷰컨트리클럽 인근의 자연환경과 인접한 입지에 위치합니다.

주변 지역은 주로 골프장, 임야, 그리고 공동주택 단지로 구성되어 있어 주거 환경은 비교적 쾌적할 것으로 보입니다.

상업 시설 및 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 단지 내 편의 시설 또는 인근의 소규모 상가를 이용해야 할 가능성이 있습니다.

지역 개발 계획에 따라 향후 상권이 발달할 가능성은 있으나, 현재로서는 주거 및 자연 환경 중심의 상권이라 할 수 있습니다.

6. 생활정보

단지 내 차량의 진출입이 용이하며, 총 904대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있습니다.

건물에는 제반 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 각 층 소화전 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의와 안전을 제공합니다.

골프장 및 자연 녹지와 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 조사 제약

본건은 현장 조사 당시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능했습니다.

감정평가는 인근 주민 탐문, 관련 공부 확인, 외부 관찰 등을 통한 통상적인 상태를 기준으로 이루어졌습니다.

따라서 실제 내부 상태는 평가와 다를 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인이 필요합니다.

7.2. 토지 이용 제한

다양한 용도 지역 지정 및 지목(대지권) 외에 근린공원, 도로(중로1류, 중로3류), 가축사육제한구역 등이 저촉되어 있습니다.

지구단위계획구역으로서 건축행위에 대한 추가적인 제한 사항이 존재할 수 있으므로, 향후 건물 증개축 등 건축 관련 행위 시 관련 법규 및 도시계획을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리에 위치한 거제오션파크자이 아파트입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 법적 리스크가 적습니다.

임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 명도 관련 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 조사 불가 및 토지 이용 계획상의 복합적인 제한 사항은 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 거제뷰컨트리클럽 인근의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 거제 지역 개발 계획 및 주변 인프라 개선 시 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 장단점, 명도 난이도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건은 권리 관계가 깨끗하고 인수 부담이 없다는 점에서 감정가 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인, 토지 이용 제한 사항 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.