나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58973 [1] 경기도 오산시 부산동 778-1 오산운암1단지주공아파트 110동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 부산동 소재 "운천초등학교" 북측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 대단지아파트 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조경사지붕, 지하 1층/지상 20층 건물 내 제20층 제2004호로서, 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 왕복 4차선 및 북측으로 왕복 6차선 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 아파트 공도 내 차량 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-09-02)(운암구역), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로) (접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(예인유치원 (화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22) (운천고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-29) (운천중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운천초 (화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-07-29) (운천중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운천초 (화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25., 대상자:외국인등/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부동산 임의경매 사건으로, 수원지방법원에서 2025타경58973 (1)로 진행 중입니다.

소재지는 경기도 오산시 부산동 778-1, 오산운암1단지주공아파트 110동 20층 2004호이며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정가는 242,000,000원입니다.

토지 면적은 34.33㎡ (약 10.39평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 59.99㎡ (약 18.15평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 상상인저축은행입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 오산시 부산동에 위치하며, "운천초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 대단지 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

대상 물건은 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 6차선 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 아파트 단지 내 도로를 통한 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권은 윤병구, 박순옥을 거쳐 송영석에게 이전되었습니다.

우리은행 근저당권(2016-03-15)이 말소 기준 권리이며, 이후 설정된 상상인저축은행 근저당권(2021-10-18) 및 상상인저축은행의 임의경매 개시 결정(2025-11-21)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 283,800,000원입니다.

물건 명세서 상 특이사항으로 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 대단지 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설로는 운천초등학교, 운천중학교, 운천고등학교, 예인유치원 등이 있어 교육 환경이 우수합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 총 549대 (지상 12대, 지하 43대) 수용 가능합니다. (전체 단지 주차 대수 기준)

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건이라는 점은 거래 과정이나 권리관계에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 인수 보증금이 없더라도, 실제 점유자가 누구이며 임대차 계약이 어떻게 되어 있는지 현장 방문을 통해 명확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 군사시설 보호법에 따른 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 오산시의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성이 양호합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상의 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대 관계 미확인이 가장 큰 확인 요소이며, 이를 명확히 해야 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하여 시세 변동성이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

부동산 임의경매 절차를 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적의 아파트는 204,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

평균적으로 제곱미터당 약 3,710,000원의 시세를 형성하고 있으며, 이를 바탕으로 산정한 예상 가치는 약 222,590,000원입니다.

감정가는 242,000,000원이며, 최고 최근 매매가는 250,000,000원입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 235,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가와 최근 시세 범위를 고려한 보수적인 접근이며, 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.