나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51005 [1] 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 461-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 소재 "의암터널" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 농경지, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,9): 기준시점 현재 사다리형 평지의 건부지로 이용 중임. 기호(3): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로로 이용 중임. 기호(5,6,11): 기준시점 현재 부정형 평지의 건부지로 이용 중임. 기호(10): 기준시점 현재 부정형 평지의 휴경지 및 일부 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 토지 기호(3)을 통해 진출입 가능함. 기호(3): 본건이 노폭 약 5M 내외의 아스콘 포장도로의 일부임. 기호(5): 본건 토지 기호(10)을 통해 진출입 가능함. 기호(6): 본건 남측에 소재하는 노폭 약 5M 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(10): 본건 일부가 노폭 약 5M 내외의 도로임. 기호(9,11): 본건 남서측에 소재하는 노폭 약 5M 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 도시지역, 보전녹지지역, 하천(저촉) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2013-09-06)<하천법>임. 기호(5,6,9,11): 도시지역, 보전녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(10): 도시지역, 보전녹지지역, 하천 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2013-09-06)<하천법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(1,5,6,9,11) 일부 지상에 소재하는 수목은 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 2)본건 토지 기호(1,5) 양 지상 및 기호(5,6,9,11) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "태양광발전설비"가 소재하며, 본건 평가에서는 이를 제시외물건으로 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 일괄경매 여부 등은 별도의 확인을 요함. 3)본건 토지 기호(5) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 신고 된 "관정설비(굴착심도 100m, 굴착직경 150mm)"가 소재하며, 기호(6) 지상에 이해관계인 탐문조사시 폐공신고 된 관정설비가 소재하는 바, 본건 평가에서는 귀 요청에 의거하여 "제시외물건"으로 평가하였으니, 경매 진행시 자세한 사항은 별도의 재확인을 반드시 요함. 4)본건 토지 기호 (9,11) 양 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "수영장(설비포함)"이 소재 하는 바, 본건 평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가하였으니, 경매 진행시 자세한 사항은 별도의 확인을 요함. 5)본건 토지 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "파고라, 이동식창고, 카라반, 파이프조하우스 등"이 소재하나, 구조, 면적 및 이동·철거의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(3): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "답"이나 현황 "도로"임. 기호(10: 귀 제시목록 및 공부상 지목 "답"이나 현황 "휴경지 및 일부 도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,3,5,6,9,10,11): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 경량철골구조 기와지붕 지상2층 건으로서, 외벽: 황토뿜칠 및 목재사이딩 마감 등, 내벽: 타일 및 내부 인테리어 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(4): 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 건으로서, 외벽: 석재 및 사이딩 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(7): 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상3층 건으로서, 외벽: 석재붙임, 징크판넬 마감 등, 내벽: 벽지, 목재루바, 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(8): 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상3층 건으로서, 외벽: 석재붙임, 사이딩마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(12): 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건으로서, 외벽: 석재붙임, 사이딩마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

기호(2,7,8,12): 단독주택 등으로 이용 중임. 기호(4): 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기호(2,7,8,12): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 기호(4): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 시스템냉·난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2,4,7,8,12): 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 물건(관정, 태양광발전설비, 수영장) 포함
목록3, 10 농지취득자격증명 필요[미제출시 보증금 몰수, 농지전용허가 있음(관련 문의 : 신동면사무소)]
목록 3 : 공부상 지목 '답'이나 현황 '도로'임
목록10 : 공부상 지목 '답'이나 현황 '휴경지 및 일부 도로' 임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51005 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 461-4

용도: 단독주택

감정가: 22억 6398만 6110원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 4304.00㎡ (약 1299.16평)

토지지분: 4304㎡ (약 1299.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 913.59㎡ (약 276.36평)

건물지분: 913.5899999999999㎡ (약 276.36평)

건물 제시외면적: 392.10㎡ (약 118.61평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 및 물건(관정, 태양광발전설비, 수영장) 포함

목록3, 10 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수, 농지전용허가 있음 - 관련 문의: 신동면사무소)

목록 3 : 공부상 지목 '답'이나 현황 '도로'임

목록10 : 공부상 지목 '답'이나 현황 '휴경지 및 일부 도로' 임

특수물건정보: 농지취득자격증명

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리 소재 "의암터널" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 임야, 농경지, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

기호(1,9) 토지는 기준 시점 현재 사다리형 평지의 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 기준 시점 현재 부정형 평지의 도로로 이용 중입니다.

기호(5,6,11) 토지는 기준 시점 현재 부정형 평지의 건부지로 이용 중입니다.

기호(10) 토지는 기준 시점 현재 부정형 평지의 휴경지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 기호(3) 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

기호(3) 토지는 노폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로의 일부입니다.

기호(5) 토지는 기호(10) 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

기호(6) 토지는 본건 남측의 노폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

기호(10) 토지는 노폭 약 5m 내외의 도로 일부를 포함하고 있습니다.

기호(9,11) 토지는 본건 남서측의 노폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 토지: 도시지역, 보전녹지지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역, 하천구역

기호(5,6,9,11) 토지: 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역

기호(10) 토지: 도시지역, 보전녹지지역, 하천, 가축사육제한구역, 하천구역, 건축법상 도로(일부 포함)

주요 제한사항으로는 가축 사육 제한, 하천 구역 포함 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 1994-05-26: 양기천 소유권 이전

* 2023-03-29: 남산농업협동조합 근저당권 (4억 2천만원, 말소기준권리)

* 2023-10-13: 양명호 소유권 이전 (증여)

* 2025-11-18: 최진원 강제경매 (2억 482만 1917원, 말소)

건물 등기부 요약:

* 2018-06-01: 양명호 소유권 보존

* 2023-03-29: 남산농업협동조합 근저당권 (4억 2천만원, 말소기준권리)

* 2025-11-18: 최진원 강제경매 (2억 482만 1917원, 말소)

* 2026-07-06: 춘천시 압류 (말소)

등기부상 채권 총액은 4억 2천만원입니다. 현재 파악된 모든 권리(근저당, 강제경매, 압류)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 춘천시 신동면 팔미리에 위치하며, 주변은 임야, 농경지와 함께 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이는 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다. 다만, 상업적 이용보다는 단독 주택으로서의 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 지역 내 버스 정류장이 위치하여 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설:

* 의암터널 인근에 위치하여 춘천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 지역은 농경지 및 임야가 많아 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 신동면 소재지 또는 춘천 시내로 나가면 다양한 편의시설, 상업시설, 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다. (추가적인 주변 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3번과 10번 토지는 공부상 지목이 '답'이며, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

* 지목과 현황 불일치: 목록 3번 토지는 공부상 '답'이나 현황 '도로'이며, 목록 10번 토지는 공부상 '답'이나 현황 '휴경지 및 일부 도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 활용에 일부 제약이 될 수 있습니다.

* 개발 제한: 해당 토지는 도시지역 내 보전녹지지역에 속하며, 하천 구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 신축 또는 증축 시 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

* 제시외 물건: 일괄매각 대상에 관정, 태양광 발전설비, 수영장 등이 포함되어 있으나, 이들 시설물의 정확한 상태, 소유권, 유지보수 비용 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 보전녹지지역으로 지정되어 있어 용도 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 팔미리에 위치한 대규모 토지와 단독주택 및 근린생활시설로 구성된 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물은 다양한 활용 가능성을 시사합니다. 교통 여건은 보통 수준이나, 자연환경이 우수하여 전원생활을 꿈꾸는 개인이나 대규모 주택 단지 조성 등의 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 농지 취득 자격 증명 필요, 지목과 현황의 차이, 보전녹지지역 등 토지이용 규제, 제시외 물건 등은 명확한 사전 검토와 준비가 필요한 부분입니다. 현재 등기부상 권리 관계는 낙찰로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되나, 농지 취득 관련 절차를 완벽히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 1300평에 달하는 넓은 토지는 전원주택 단지 조성, 대규모 단독 주택 신축, 혹은 농업 관련 사업 등 다양한 사업적 활용이 가능합니다.

* 다수의 건물: 단독주택 외 근린생활시설로 사용 가능한 건물도 포함되어 있어, 임대 수익 또는 복합 공간 활용이 가능합니다.

* 자연 친화적 환경: 춘천시 신동면의 쾌적한 자연 환경 속에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 계획이나 도시 확장 추이에 따라 토지 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 22억 6398만 6110원입니다. 최근 춘천시 신동면 팔미리 지역의 유사 부동산 거래 사례 및 토지 시세, 그리고 해당 물건의 면적, 건물 현황, 용도 지역 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 반영한 예상 입찰가는 다음과 같이 분석됩니다.

* 현재까지 파악된 주변 부동산 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본 물건과 유사한 규모 및 입지의 토지 거래는 많지 않으나, 농경지 및 임야의 경우 3.3㎡(1평)당 약 30만원~60만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 또한, 춘천 지역의 신축 단독주택 건축 비용 및 기존 주택 시세 등을 고려할 때, 건물 가치 또한 상당 부분 반영될 수 있습니다.

* 본 물건은 넓은 토지를 활용한 개발 잠재력과 여러 채의 건물을 보유하고 있다는 점에서 감정가 이상 또는 이에 근접한 가격에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

* 특히, 농지취득자격증명 취득 가능 여부와 그에 따른 토지 활용 계획이 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 것입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 22억 6398만 6110원을 기준으로, 물건의 희소성, 개발 가능성, 그리고 잠재적 리스크 요인(농지취득, 용도 제한 등)을 감안하여 23억원 ~ 25억원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 현장 조사, 관련 인허가 사항 재확인, 그리고 법률 및 세무 전문가와의 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.

Google Search: "춘천시 신동면 팔미리 토지 시세" (2026년 9월 5일 검색 결과 기반 분석)

Google Search: "춘천시 신동면 팔미리 부동산 매매" (2026년 9월 5일 검색 결과 기반 분석)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.