나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51009 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 119-1 파크빌비 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 소재 '홍천소방서' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 제402호 단위세대로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

연립주택 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지의 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 토지로서 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 단지내 도로 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-1 6)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한 구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개 ,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역( 가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(45 0㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계 (70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2k m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립제한지역<수도법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 연립주택

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51009 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 119-1 파크빌비 4층402호

용도: 연립주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 92.03㎡ (약 27.84평)

건물면적: 53.04㎡ (약 16.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 소재 '홍천소방서' 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 본건과 유사한 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량으로의 출입이 용이하며, 대중교통을 포함한 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 도로는 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 연결되어 있어 진출입이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 도시계획구역 내 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 다수의 가축사육제한구역(전 축종, 범위 상이)이 지정되어 있어 축산업 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

제한보호구역(지원/헬기:2km)이 인접해 있어 군사시설과의 관련성이 있습니다.

공장설립제한지역으로 지정되어 있어 산업시설 입지에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 특이사항

본 물건은 등기부상 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수 물건입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 전세권(권리자: 김 , 금액: 100,000,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

채권자 김 이 신청한 임의경매(갑7) 또한 말소 대상입니다.

신한카드 가압류(갑6) 역시 매각으로 소멸됩니다.

전체 등기부채권 총액은 117,888,357원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-20

대항력: 있음

비고: 상기 임차인의 전세권은 말소기준권리로서 매각과 동시에 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리(지상권 등)는 존재하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 단지 또는 인접 단지인 '파크빌C'(주소: 119-29번지)에서 2026년 5월, 90,000,000원의 실거래가가 2건 확인되었습니다.

해당 거래 사례는 2017년 준공된 연립주택으로, 본건과 건축 연도가 유사하며 전용면적 약 54.58㎡, 토지면적 약 101.36㎡ 규모입니다.

4.2. 종합 의견

본건의 감정가는 106,000,000원이지만, 최근 인근 단지 실거래가는 90,000,000원으로 확인되어 감정가 대비 시장 가치가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 거래 사례의 규모가 본건보다 약간 크다는 점을 감안하면, 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕으로 이루어진 지상 4층 건물 중 4층 402호 단위세대입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 처리되었으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 그리고 2대의 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 '홍천소방서' 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

홍천읍 소재지에 홍천초등학교, 홍천중학교, 홍천고등학교 등 교육 시설과 홍천병원 등 의료 시설이 차량 이동 거리에 위치해 있습니다.

주변을 종합적으로 검색한 결과, 본건과 매우 인접한 지역에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 주의

등기부상 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권이 존재하나, 말소기준권리인 해당 전세권이 매각으로 소멸됨에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 권리관계의 정확한 해석 및 이행 여부는 입찰 전에 반드시 재확인하는 것이 권장됩니다.

6.2. 지역 제한 관련 사항

본건이 위치한 지역은 다수의 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기), 공장설립제한지역 등에 포함되어 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 일부 제약을 받을 수 있으므로 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 갈마곡리 파크빌비 연립주택으로, 감정가는 106,000,000원이지만 최근 인근 단지에서 90,000,000원의 실거래가가 확인되어 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

권리분석상으로는 말소되는 전세권으로 인해 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

주변 환경은 주거 지역으로 생활 편의성이 보통 수준이며, 혐오시설이 인접해 있지 않은 점은 긍정적입니다.

다수의 지역 제한 사항은 존재하나, 주거 용도 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가와 감정가의 차이: 최근 실거래가 9,000만원 대비 감정가 106,000,000원으로, 시세보다 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리인 전세권이 소멸되어 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간명합니다.

* 주거 가치: 연립주택 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원이나, 최근 인근 단지 '파크빌C'에서 2026년 5월 90,000,000원의 실거래가가 확인되었습니다.

이는 본건과 유사한 연립주택임에도 불구하고 약 16.7% 낮은 가격으로 거래된 것으로, 본건의 실제 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성을 시사합니다.

제공된 정보를 바탕으로 권리 인수 부담이 없음을 감안하더라도, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 수준을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 92,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 낙찰가를 예상한다면 92,000,000원 을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.