나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58948 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "지하철수인분당선 망포역" 남동측 인근에 위치 하며 주위는 공동주택(아파트)단지, 다세대주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 제 반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철수인분당선 망포역 등이 소재 하는 등 제반교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물내 제5층 제501호 로서, 외벽:석재붙임마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(집합건축물현황도면상 방2,거실,욕실1,발코니 등의 구조 임) 으로 이용중임. ※내구구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역 , 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(25-08-26)(대상자:외국인 등/대상용도:단독,다 가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/ 허가지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58948 (1)

경매구분: 부동산강제경매

용도: 도시형생활주택

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 5층501호

건물명: 루벤하임

층수: 지상 5층 중 5층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

이용상태: 도시형생활주택 (방 2, 거실, 욕실 1, 발코니)

1.3. 면적 및 구조

토지면적: 26.87㎡ (약 8.13평)

건물면적: 37.93㎡ (약 11.48평)

전용면적: 37.93㎡ (약 11.48평)

토지지분: 26.87㎡ (약 8.13평)

건물지분: 37.93㎡ (약 11.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역

가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)

도시교통정비지역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 / 외국인 등)

토지거래계약에 관한 허가구역 (대상용도: 아파트 / 허가지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)

2. 입지조건

2.1. 교통

지하철 수인분당선 망포역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 동까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

제반 교통 상황은 대체로 양호한 편임.

2.2. 주변 환경

주위는 공동주택(아파트) 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

제반 환경은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부등본상 말소기준권리는 수원지방법원 강제경매개시결정 등기(2025-11-20)임.

해당 경매개시결정 등기보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됨.

주택임차권(을4)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

신청채권자 겸 주택임차권 승계인이 대항력 포기 확약서를 제출하여, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (안재원, 개명전 안주희)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-12

확정일자: 2020-10-18

대항력: 없음

비고: 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인으로, 대항력 포기 확약서 제출.

* 유시열

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-20

확정일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원이나 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 주의가 필요한 임차인임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 함.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 수원지방법원 강제경매개시결정 등기 (2025-11-20)

인수되는 권리: 없음 (단, 대항력 있는 임차인 유시열의 존재는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 인근 "노블클래스" (건축년도 2026년, 동일 위도/경도) 실거래가 분석 결과:

46. 7㎡ (약 14.1평) 전용면적: 3억 6,200만원 ~ 3억 6,300만원 (5층, 3층)

49. 3㎡ (약 14.9평) 전용면적: 3억 6,900만원 (2층)

본건 건물면적 37.93㎡ (약 11.48평)은 위 거래 사례 면적보다 작은 편임.

건축물대장상 사용승인일(2021.07.16)을 기준으로 볼 때, 본건 건물의 신축 연도는 2020년~2021년으로 추정되며, 비교 사례의 건축년도(2026년)는 데이터 오류일 가능성이 있음. 그러나 동일 단지로 간주 시 시세는 3억 6천만원 내외로 추정됨.

감정가는 2억 7천만원으로, 주변 시세 대비 낮은 편이나 권리 관계 및 특이사항을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정 필요.

4.2. 주변 시설

혐오시설: 주변 지역(경기도 수원시 영통구 영통동 1113)을 대상으로 혐오시설(산업 폐기물 처리 시설, 대규모 하수 처리장 등)에 대한 조사 결과, 해당 물건지 바로 인근에서 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 '비행안전제6구역(전술)'으로 지정되어 있어, 군사 작전상 필요한 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 수인분당선 망포역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

단지 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 좋음.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

인근에 수원영통초등학교, 망포초등학교, 태장중학교, 망포중학교, 영덕중학교, 수원하이텍고등학교, 태장고등학교, 망포고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 유시열 존재: 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 채권자 겸 주택임차권 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 이는 해당 채권자의 권리에 국한될 수 있으며, 유시열 임차인의 권리에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있어 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용에 대한 확인이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

건물 상태: 감정평가서에 내구 구조 및 상태에 대한 재확인이 요구된다는 내용이 기재되어 있어, 현장 방문을 통한 실제 건물 상태 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 유시열(보증금 0원)의 존재와 HUG 인수조건 변경 사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 일반적인 사례가 아니므로, 명도 과정에서의 불확실성에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 망포역과 인접하여 교통이 편리하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

도시형생활주택: 1인 가구 및 젊은 층의 선호도가 높은 주거 형태로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인 유시열의 보증금이 0원으로 간주되며, 채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

주변 실거래가 시세 (46.7㎡ 기준): 3억 6,200만원 ~ 3억 6,900만원

감정가: 2억 7,000만원

고려사항:

1. 대항력 있는 임차인 유시열로 인한 명도 관련 변수 (시간, 비용)

2. HUG 인수조건 변경으로 인한 추가 비용 발생 가능성

3. 건물 상태 확인 및 보수 비용

상기 리스크 요인들을 고려하여, 감정가와 시세 범위를 종합적으로 검토했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 2억 9,000만원 ~ 3억 2,000만원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 본인의 위험 감수 수준에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.