나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9136 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제1층 제근생호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제1층 제근생호 외 22개호로서, (사용승인일 : 2016.08.30) 외벽 : 제주석 및 라임스톤 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(2,3,5,7~23) : 숙박시설(호텔객실)로 이용중임. 기호(1,4,6) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건 기호(4)은 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황 마사지샵으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9136 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 173-3 제주강정라마다호텔 제1층 제근생호

용도: 숙박시설 및 근린생활시설

감정가: 2,573,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 73.05㎡ (약 22.1평)

건물면적: 314.98㎡ (약 95.3평)

건물 사용승인일: 2016년 8월 30일

총 건물 연면적: 10737.22㎡

대지 면적: 1269㎡

1.3. 건물 구조 및 상태

주요 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

지하층: 2개층

지상층: 10개층

호수: 총 175호 (본건은 1층 근린생활시설)

마감: 외벽 - 제주석 및 라임스톤, 내벽 - 벽지 및 인테리어, 바닥 - 타일 등

1.4. 건물 현황

이용 상태: 본건이 위치한 1층은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 일부는 숙박시설(호텔객실)로 이용 중입니다. (집합건축물대장상 일반음식점에서 현황 마사지샵으로 이용 중인 호실이 있습니다.)

설비 내역: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 시스템 에어컨, 소화전, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 소재하며, '서귀포시청 제2청사' 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리는 2023년 5월 8일 접수된 오앤오파트너스 주식회사 근저당권(540,000,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 퍼스트피엔에스원주식회사 (2016-09-06)

* 소유권 이전 (신탁등기말소): 퍼스트피엔에스원주식회사 (2023-05-08)

* 근저당권 (말소기준권리): 오앤오파트너스주식회사 (2023-05-08, 540,000,000원)

* 압류: 제주특별자치도 (2024-01-18, 말소)

* 압류: 제주세무서장 (2025-09-05, 말소)

* 근저당권: 권준상 (2025-09-10, 300,000,000원, 말소)

* 근저당권 (공동담보): 권준상 (2025-10-02, 1,000,000,000원, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 오앤오파트너스 (2025-11-25, 360,000,000원, 말소)

총 등기부채권 금액은 1,840,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 퍼스트 (법인명: 퍼스트피엔에스(주))

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 서귀포시 강정동은 서귀포시청 제2청사 인근으로, 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 호텔 객실과 근린생활시설(일반음식점, 마사지샵 등)이 복합적으로 운영되는 상권의 특징을 보입니다. 주변에 이마트, 홈플러스 등 대형 마트와 혁신도시 상권이 근접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 지역 특징

서귀포시 강정동 일대는 제주 제2공항 개발 계획과 혁신도시 조성 등으로 인해 지속적인 발전 가능성을 가지고 있는 지역입니다. 숙박시설 및 상업시설이 밀집되어 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 영업이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 이용 시 제주국제공항에서 약 60분, 서귀포 시내와의 접근성이 용이합니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

서귀포시청 제2청사가 인근에 위치하며, 이마트, 홈플러스, 혁신도시 상권 등이 근접해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 서귀포 매일올레시장, 이중섭 미술관 등 관광 명소도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 불일치

본건 호실 중 집합건축물대장상 용도(일반음식점)와 현황 용도(마사지샵)가 다른 부분이 있어, 향후 건물 사용에 있어 관련 법규 위반 여부 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 현재 미상으로 파악되었습니다. 임차인 '퍼스트 '는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 추가적인 임차인 존재 여부 및 권리관계는 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 관련

제주 전반적으로 광역 폐기물 소각시설 입지 등으로 인한 지역 갈등이 일부 존재하나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설이나 심각한 환경 위해 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 해당 물건의 경매 절차 진행 및 결과가 다른 공동담보 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 강정동에 위치한 제주강정라마다호텔 내 근린생활시설(1층)로서, 숙박시설 및 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 서귀포시청 제2청사와 인접하고 도로 접근성이 양호하며, 주변 상업 및 편의 시설 이용이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 경매 절차상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악되어 비교적 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 일부 호실의 건축물대장상 용도와 현황이 상이한 점, 그리고 임대차 관계 미확인 등은 경매 진행 시 유의해야 할 사항입니다. 제주 서귀포 지역의 관광 및 혁신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서귀포시청 제2청사 인근, 시내 및 혁신도시 접근성 양호.

* 교통 편의성: 차량 진출입 용이, 대중교통 이용 편리.

* 복합 용도: 숙박시설 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

* 확정된 권리관계: 말소기준권리 외 소멸되는 권리로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없음.

* 지역 개발 잠재력: 서귀포시 개발 계획 및 관광 수요 증가에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,573,000,000원

본 건은 인수할 보증금이 없는 물건으로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 2,573,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.