나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104409 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동에 소재하며, 지하철역 "사당역" 남서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트, 공공시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2,4호선) "사당역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제4층 제403호로서 (사용승인일: 2013.08.02.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 20 25.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104409 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 285,000,000 원

* 토지면적: 16.58㎡ (약 5.02평)

* 건물면적: 25.76㎡ (약 7.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 남현동에 소재하며, 지하철 2, 4호선 사당역에서 남서측으로 약 800m 거리에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 아파트, 공공시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 북서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 4m 내외의 막다른 길에 접하고 있습니다.

전반적인 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당권(권리자: 이선순, 접수일자: 2022.08.12., 채권액: 50,000,000원)보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부등본에 따르면, 소유권보존 등기는 2013.08.09.에 이루어졌으며, 소유자는 최철규입니다.

주택임차권(권리자: 박세은, 전입일자: 2022.01.21., 확정일자: 2021.12.06., 임차보증금: 220,000,000원)은 말소 대상입니다.

채권자인 주택도시보증공사에 의한 강제경매(접수일자: 2025.11.19.) 역시 말소기준권리보다 후순위에 해당합니다.

서초세무서장, 관악세무서장, 국민건강보험공단의 압류 등기도 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차권자: 박세은)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.01.21.

* 확정일자: 2021.12.06.

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(양도전: 임차권자 박세은)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되어, 본 건 경매 절차를 통해 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 관악구 남현동 일대는 사당역을 중심으로 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

지하철 2, 4호선 환승역인 사당역의 이용객 및 주변 지역의 유동 인구가 풍부하여 상업적 가치가 높습니다.

다양한 근린생활시설, 편의시설, 식당가 등이 발달해 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

다세대주택, 다가구주택 등 중저가 주택이 밀집해 있으며, 비교적 젊은 연령대의 직장인 수요가 많은 편입니다.

1.4. 생활정보

건물은 2013년 8월 2일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 건물 내 승강기 및 주차장 시설이 마련되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

사당역을 이용하면 강남, 시청 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다.

단지 인근으로 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 표시되어 있습니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과 등 행정적인 제재가 발생할 수 있으며, 추후 재산 가치 하락의 직접적인 원인이 될 수 있습니다. 위반건축물 해소 방안 및 관련 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있으나, 등기부 및 권리분석 상 인수되는 임차권은 없습니다. 다만, 실제 점유 현황에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 사당역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으나, 전용면적 25.76㎡(약 7.79평)의 협소한 면적과 집합건축물대장 상 위반건축물 등재 사실은 본건의 가치를 평가하는 데 있어 매우 중요한 고려 요소입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물로 인한 법적, 행정적 문제 해결에 상당한 비용과 노력이 수반될 수 있습니다.

투자자께서는 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 위반건축물 해소 가능성 및 예상 비용 등을 전문가와 상의하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 4호선 사당역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 소형 면적으로, 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다. (단, 위반건축물 문제 해결 시)

* 가치 상승 잠재력: 위반건축물 해소 및 리모델링 등을 통해 재산 가치를 효과적으로 상승시킬 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 285,000,000원입니다.

최근 주변 지역의 다세대주택 실거래가(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 전용면적 43.94㎡~50.37㎡의 주택들이 509,000,000원에서 510,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1000만원/㎡ 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건은 전용면적 25.76㎡(약 7.79평)으로, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택의 단위면적당 가격을 적용 시, 약 280,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

그러나 본건은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 이는 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다. 위반건축물 해소를 위한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가 수준에서의 접근은 타당해 보이나, 위반건축물 리스크를 반영하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 256,500,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 전문가 의견을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것을 제안합니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 정보로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악할 수 없습니다. 외부 지도 서비스 검색을 통한 확인은 본 시스템에서 불가합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.