나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52332 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남서측 인근에 위치한 성호2차아파트 제213동 제13층 제1303호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린상가 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 6층 607호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 평지로 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 213동 6층 607호입니다. 아파트로 사용되고 있으며, 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

1.2. 면적 및 구조

건물 면적(전용 면적)은 59.79㎡ (약 18.10 평)이며, 토지 지분 면적은 19.50㎡ (약 5.90 평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 총 24층 건물 중 6층에 해당합니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 등이며, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

본 아파트의 사용승인일은 2003년 11월 07일입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 70,000,000원입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경52332 (1)이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 상가 및 학교 등이 소재한 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 단지 내/외부 환경

아파트 단지 내에는 포장된 진입로가 개설되어 있습니다. 단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. 주차는 총 2494대가 가능하며, 지하 기계식 주차 2466대, 지상 기계식 주차 49대 등으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 24일 접수된 광주지방법원 순천지원 강제경매개시결정 (사건번호: 2025타경52332)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 80,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 및 인수 여부)

등기부등본상 주택임차권(을5)이 존재하며, 권리자는 구경화로 표시됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(구경화) (개인 정보 보호를 위해 '구 '로 표기)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 03일

* 확정일자: 2021년 06월 08일

* 배당신고일자: 2023년 06월 13일

* 대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 본 건의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금 80,000,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본 요약에 따르면, 주택임차권 (을5, 구경화, 80,000,000원)은 '인수'로 표시되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 금액임을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 시세 동향 (매매)

주변 성호2차아파트 59.79㎡ 면적의 최근 실거래가는 2026년 06월 10일 4층이 65,000,000원, 2026년 07월 01일 12층이 63,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 70,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다.

4.2. 지역 시세 동향 (전월세)

59. 79㎡ 면적의 최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 09월 09일, 23층, 보증금 50,000,000원, 월세 530,000원

* 2024년 09월 06일, 5층, 보증금 40,000,000원, 월세 300,000원

이 외에도 39.86㎡ 면적의 전월세 거래 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 의료시설

단지 인근에 중진초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 별도 명시된 의료시설 정보는 없으나, 근린상가와 함께 기본적인 생활 편의 시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 및 복지시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복지 시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 주차 및 부대시설

총 2494대 규모의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이는 세대당 약 0.59대의 주차 공간에 해당합니다. (4125세대 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 80,000,000원)이 존재하며, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시키는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 잠재적 문제

경매 물건의 특성상 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 건물 노후도에 따른 수리비 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 성호2차아파트 경매 물건은 아파트로서의 기본적인 주거 환경은 갖추고 있으나, 80,000,000원의 대항력 있는 임차보증금을 인수해야 한다는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점도 투자 가치를 낮추는 요인입니다.

8. 투자 포인트

현재 시세 대비 투자 메리트를 찾기 어려운 상황입니다. 임차보증금 인수 여부 및 금액이 명확히 확인되어야 하며, 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면 투자 가치가 현저히 낮아질 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 80,000,000원의 임차보증금 전액 인수 시, 예상되는 총 매입 비용이 최근 실거래가 및 감정가를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 어려운 상황입니다. 만약 보증금 인수 금액이 명확히 확정되고, 해당 금액을 제외한 실질적인 매입 비용이 시세보다 현저히 낮아지는 경우에 한해 신중한 입찰 검토가 가능할 것입니다. 보증금 전액 인수 시, 낙찰가율을 50% 이하로 낮추어도 총 매입 비용이 시장가격을 상회할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.