나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13438 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제10층 제1007호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지오거리"남동측 인근에 위치하며,주위는 대로변을 따라 업무시설,오피스텔,근린생활시설 후면은 다세대주택,근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 노선버스정류장 및 지하철1,7호선 가산디지털단지역이 인근에 소재하는 바 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제10층 제1007호로서 외벽;석재 붙임 및 강화유리 마감 창호;새쉬창호 입니다.

이용상태

도시형생활주택(후첨 "내부구조도"참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

상하수도설비,도시가스설비,난방설비,화재탐지 및 경보설비,옥내소화전설비,승강기설비 및 기계식주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단지의 인접도로 대비 등고 평탄한 대체로 부정형의 토지로 도시형생활주택 및 오피스텔 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 광대로 및 소로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1~3 공히;도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(2015-06-18),도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법.과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31) 토지기호4;도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(2015-06-18),도로(접함),소로2류(8m~10m)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법.과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31) 토지기호5,6,7 공히;도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(2015-06-18),소로2류(8m~10m)(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법.과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(2016.11.24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간;2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상;아파트/지정기간;2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 141-2번지 가산양우내안애애플 제10층 제1007호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13438 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 건의 감정가는 109,000,000원입니다.

토지 면적은 2.89㎡(약 0.87평)이며, 건물 전용 면적은 12.04㎡(약 3.64평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물대장상 건물은 2011년 12월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 18층 건물이며, 본 건은 해당 건물 내 10층에 위치합니다.

주소는 서울특별시 금천구 남부순환로 1266 (가산동)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대로변을 따라 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 대중교통으로는 노선버스정류장이 인근에 있고 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역을 이용할 수 있어 편리한 편입니다.

토지는 북측 및 남동측으로 광대로 및 소로와 접해 있어 도로 조건 또한 양호합니다.

3. 권리분석

본 건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

권리분석 결과, 현재 등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 21일 접수된 김수진 씨의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

등기부 요약상 주요 권리로는 을구 3번 순위의 김수진 씨의 주택임차권(보증금 125,000,000원)이 있으며, 이는 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황으로는 김수진 씨가 보증금 125,000,000원에 2022년 8월 30일 전입, 2022년 7월 26일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지의 중심지로, 다수의 IT 및 산업 관련 기업들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 상권을 형성하고 있으며, 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있습니다.

주변 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 이는 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점은 유의해야 합니다.

5. 생활정보

본 건물은 도시형생활주택으로, 상하수도설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 및 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

가산디지털단지역 인근에 위치하여 편의시설 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 김수진 씨의 존재입니다. 임차인의 보증금 125,000,000원 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 실제 인수 금액이 입찰가 외에 추가될 수 있음을 의미합니다.

또한, 본 토지는 외국인 및 특정 용도(아파트 등)에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 신분이나 용도에 따라 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 도시형생활주택으로서 소형 평수 물건의 희소성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 본 건의 가장 큰 리스크이며, 이는 입찰 가격 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지 역세권이라는 입지를 활용한 직장인 대상 임대 수요 확보가 용이합니다.

지역 개발 및 가산디지털단지의 지속적인 성장 가능성에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

소형 주거 공간으로서 1인 가구 및 투자용 임대 목적으로 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 109,000,000원입니다.

하지만, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인 김수진 씨의 보증금은 125,000,000원이며, 물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인의 보증금 전액을 인수한다고 가정할 경우, 안전한 입찰을 위해서는 최소한 임차인의 보증금 이상, 즉 125,000,000원 이상의 입찰가격을 고려해야 합니다.

제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택으로 본 건(도시형생활주택)과 직접적인 비교는 제한적입니다.

최근 다세대 주택 매매가격을 면적당 단가로 환산 시 416만 원/㎡ ~ 865만 원/㎡ 수준입니다. 본 건의 전용면적 12.04㎡에 적용 시 1억 원 내외의 시세 범위를 추정할 수 있으나, 이는 임차인 인수분을 반영하지 않은 금액입니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수해야 할 임차인 보증금(125,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 경우 임차인의 보증금 전액 변제를 최우선으로 고려해야 합니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 임차인의 보증금인 125,000,000원 이상으로 산정하는 것이 현실적이며, 안전하게는 130,000,000원에서 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 없으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.