나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12431 [1] 경상남도 김해시 구산동 256 시영아파트 1동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 시영아파트 제1동 제9층 제901호로서, 부근은 아파트, 학교, 로변으로 중,소규모의 점포등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트까지 차량출입 가능하고, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건 내 9층 901호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물 내 승강기설비, 화재탐지경보설비, 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 목적의 토지는 자체지반 등고평탄한 사다리형에 유사한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 중로1류, 동측으로 중로3류, 남측으로 소로2류, 북측으로 소로3류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(구산2지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2018-11-01),중점경관관리구역(2024-02-16)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12431 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 김해시 구산동 256 시영아파트 1동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 118,000,000원

토지면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

토지지분: 35.55㎡ (약 10.75평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

주요구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건 내 9층 901호

사용승인일: 1994년 1월 25일

건축물 용도: 공동주택(아파트)

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 시영아파트 제1동 제9층 제901호로서, 부근은 아파트, 학교, 로변으로 중,소규모의 점포등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

아파트까지 차량출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 지역 지구 지정 및 도로

인접 도로 현황으로는 본건 아파트단지 서측으로 중로1류, 동측으로 중로3류, 남측으로 소로2류, 북측으로 소로3류가 소재합니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구산2지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

주변에 유수지, 폐선 철로 구간 등이 있으나, 환경정비 사업을 통해 악취 문제가 해결되고 공원 및 여가 공간으로 조성되는 등 긍정적인 변화가 있었습니다. 또한, 폐기물 처리 시설(소각 시설 등)이 김해시에 위치하나, 본건 물건지와의 직접적인 인접성은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 2일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(을12)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 127,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 실제 점유 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트단지 개요

본건이 속한 구산시영아파트는 1994년 1월에 사용 승인되었으며, 총 6개 동, 567세대로 구성되어 있습니다.

최고 12층 높이의 아파트 단지입니다.

아파트의 주거 전용 면적은 29,803.48㎡이며, 총 면적은 39,525.92㎡입니다.

4.2. 부대시설 및 주차

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

총 주차대수는 375대로, 지상에 6대, 지하에 12대가 주차 가능하며, 전기차 충전기도 지상에 8대 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

단지 주변에 학교가 혼재되어 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 편의시설

로변으로 중, 소규모 점포가 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건물 증개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 구산동에 위치한 구축 아파트로, 주변 환경 및 교통은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 지역지구 지정 및 경관관리구역 등은 향후 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 용이합니다.

* 우수한 입지 잠재력: 아파트, 학교, 점포 등이 혼재된 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 118,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(전용면적 49.88㎡)의 9층 물건이 2026년 2월 26일에 95,000,000원에 거래되었습니다.

건물면적 59.76㎡(약 18.08평)를 기준으로, 유사 면적의 최고 실거래가(95,000,000원)를 적용하여 환산 시 약 113,877,000원이 산출됩니다.

이를 고려하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.