나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52329 [1] 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 부동산은 순천시 황전면 봉덕리 소재 봉덕마을 남측 인근에 위치하고, 주위는 하천변 농경지 및 산림지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성 무난하고, 도로교통 사정 무난합니다.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 부정형 저지인 단독주택 부지이고, 기호3 토지는 부정형 평지이고, 소유자 미상의 1동 건축물(작업장외) 부지의 일부이고, 잔여 토지는 아스팔트 포장된 성격 미상인 도로입니다.

인접 도로상태

기호1,3 토지는 아스팔트 포장된 소로(기호3 토지 일부 포함)에 접하고, 도로 상태 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 이상은 토지이용확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

기호3 토지상에 소유자 미상인 1동의 건축물 일부가 대상 토지를 점유하고 있습니다. (지적개황도 참조)

공부와의 차이

기호3 토지의 일부는 소유자 미상인 1동 건축물의 일부가 점유하는 건부지이고, 잔여 토지는 아스팔트 포장된 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호3 토지의 일부를 점유하는 건축물 부지의 상대방 이용에 대한 권원관계는 미상이고, 나머지 잔여 토지인 도로의 성격도 미상입니다. 이상 대상토지들의 면적사정은 공부에 의하였으며, 타인 점유 여부 및 그 면적은 측량에 의하여야 가능하므로 유의 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕(현 기와형 강판지붕) 단층 주택으로, 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지 등, 창호는 PVC 창임.

이용상태

주택입니다.

설비내역

급, 배수설비 구비하였습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물 개황도' 제시외건물 참고 바랍니다.

공부와의 차이

주택 건물의 지붕은 기와형 강판지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고, 건물소재 지번의 정확한 위치는 지적 경계 측량이 수반되어야 합니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52329 (1)

소재지: 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 362-1

용도: 단독주택

감정가: 73,614,000원

토지면적: 831.00㎡ (약 251.37평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평) (주택)

제시외건물면적: 70.00㎡ (약 21.17평) (소유자 미상 건축물 일부 및 도로 등)

매각대상: 토지, 건물, 제시외 건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

2. 입지조건

위치: 본 물건은 전라남도 순천시 황전면 봉덕리 소재 봉덕마을 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변은 하천변 농경지 및 산림지대로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 간선도로 접근성이 무난하며, 도로교통 사정 또한 양호합니다.

인접도로: 대상 토지는 아스팔트 포장된 소로에 접하고 있어 차량 통행이 원활한 편입니다.

토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 24일자 임의경매 개시 결정(권리자: 박은영)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 차명철: 전입 2015.07.24, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* 신계우: 전입 2018.07.26, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* 박동열: 전입 2020.03.05, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

주의사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임에 대한 구체적인 정보가 제공되지 않아 정확한 인수 금액을 산정하기 어렵습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 정보 누락일 가능성이 높으므로 실제 명도 시 인수해야 할 보증금이 존재할 수 있습니다. 명확한 권리 분석과 명도 협상을 위해 임차인과의 직접적인 소통 및 추가 조사가 필수적입니다.

등기부 요약: 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 및 상속 등기, 임의경매 개시 결정 내역이 확인됩니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 순천시 황전면 봉덕리는 농경지와 산림이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

주변에는 대규모 상업 시설이나 집객 시설이 부족하며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 정도만 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

상권 형성은 미미한 수준으로, 다양한 상업 시설 이용을 위해서는 순천 시내로 이동해야 합니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 뚜렷하게 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 간선도로 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 관공서 등은 없으며, 순천 시내 또는 황전면 소재지(괴목리)의 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

자연환경: 하천과 산림에 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

교육: 인근 교육 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임 정보 미확인으로 인한 예상치 못한 명도 비용 발생 가능성이 있습니다.

소유자 미상 건축물 및 토지: 제시외 건물 및 도로로 이용 중인 일부 토지의 권원 관계가 불분명하며, 공부와의 차이로 인해 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

건물 위치 불확실성: 주택 건물이 일부 인접 토지에 걸쳐 있을 가능성이 있어, 정확한 경계 확인 및 측량이 필요합니다.

형식적 경매의 특수성: 일반 경매와는 다른 절차나 고려 사항이 있을 수 있습니다.

건축물 노후: 1978년 건축된 단독주택으로, 시설 노후화에 따른 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 나온 순천시 황전면 소재의 단독주택입니다.

자연 친화적인 입지를 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, 소유자 미상의 건축물 존재, 건물 위치 관련 불확실성 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

명확한 권리 분석과 임차인 협상, 현장 조사가 선행되지 않으면 예상치 못한 추가 비용이나 명도 난항이 발생할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 신중하게 검토하고 충분한 정보 수집 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 초기 감정가가 책정되어 있습니다.

넓은 토지 면적: 831㎡의 토지 면적을 활용하여 증축, 재건축 등 다양한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

자연 친화적 환경: 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제공된 정보만으로는 현 시세 및 예상 입찰가를 정확히 산정하기 어렵습니다.

이유는 다음과 같습니다.

* 제공된 JSON은 건축물대장 정보로, 시장 가격 정보를 포함하고 있지 않습니다.

* 주변 유사 부동산의 매매/임대 시세 자료가 부족하여 비교 분석이 어렵습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이며, 이를 인수해야 할 경우 총 투자 비용이 크게 증가합니다.

* 소유자 미상의 건축물 및 토지 점유 부분에 대한 처리 비용이 불확실합니다.

* 건축물의 노후도 및 예상 수리 비용이 산정되지 않았습니다.

따라서, 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

* 인근 지역의 단독주택, 토지 실거래가 및 매물 시세 조사.

* 대항력 있는 임차인과의 직접적인 면담을 통한 보증금 확인 및 명도 조건 협상.

* 제시외 건물 및 토지 점유 부분에 대한 법적 검토 및 처리 방안 마련.

* 건축물 안전 진단 및 예상 수리 비용 산출.

이러한 추가 조사 결과를 바탕으로, 인수 보증금, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가의 80%~100% 범위는 잠재적 가치 상승 가능성을 고려한 초기 접근 지표일 수 있으나, 명확한 정보 없이 이 범위를 벗어나는 입찰은 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.