나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9138 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 1034-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 '제주도민속자연사박물관' 북동측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건 인근까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로 대체로 등고·평탄하고, 주거용 건물의 부지입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 인접지(일도이동 1034-16번지)를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30m이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블럭조 스레트지붕 단층 건물로서 <사용승인일자: 1973.05.07> 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등. 내벽: 목재마감 등. 창호: 알루미늄창호 등.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 중 2-1, 2-2.만 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9138 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 1034-18

* 용도: 단독주택

* 감정가: 169,121,000원

* 토지면적: 115.70㎡ (약 35.00평)

* 건물면적: 48.92㎡ (약 14.80평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사스피드론에이치제이대부

* 매각 포함 제시외 건물: 2-1.창고(2층) 10㎡, 2-2.창고 2.8㎡ (총 12.80㎡)

* 매각 제외 제시외 건물: 창고 8.4㎡, 창고 6.6㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주도민속자연사박물관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접지(일도이동 1034-16번지)를 통해 출입하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(30m 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 제주도민속자연사박물관이 인근에 있으며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 상업 시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (외부 검색 기반)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2014.08.12. 접수, 제주시농업협동조합 근저당)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 현황:

* 갑1, 갑2: 소유권 이전 (김덕녀 → 문창영)

* 을1: 제주시농업협동조합 근저당 (말소)

* 을3: 주식회사스피드론에이치제이대부 근저당 (말소)

* 을3-1: 주식회사강남캐피탈대부 근저당부채권질권 (말소)

* 갑3: 국민건강보험공단 압류 (말소)

* 갑3 (토지): 주식회사스피드론에이치제이대부 임의경매 개시결정 (말소)

* 건물 등기부 현황: 토지 등기부와 유사하게 소유권 이전, 근저당, 질권, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 모두 말소된 상태입니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 84,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 권리분석 시 주의가 필요하나, 본 건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제주시 일도이동에 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 상권입니다.

* 제주도민속자연사박물관과 인접하여 지역 내 인지도가 있으며, 상업 시설 및 주거 시설이 공존하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 건축물은 1973년 5월 7일 사용승인된 블록조 스레트지붕 단층 건물로, 노후화된 상태입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (외부 검색 기반)

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통시설: 시내버스 노선이 다양하게 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 문화시설: 제주도민속자연사박물관이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물(창고 8.4㎡ 및 6.6㎡)이 존재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있어 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1973년 준공 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 있어 리모델링 또는 신축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 여부: 제시외 건물 중 일부(12.80㎡)만 매각에 포함되므로, 제외되는 건물과의 경계 및 권리관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 일도이동의 도심지에 위치한 단독주택으로, 제주도민속자연사박물관 인근에 자리하고 있습니다. 토지는 115.70㎡ (약 35평)으로 비교적 넓은 편이나, 지적도상 맹지인 점은 주의해야 합니다. 건물은 1973년에 건축되어 노후화가 심한 상태입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석되어 비교적 깨끗하나, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 개발 가능성과 노후 건물 철거 및 신축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심지 내 위치: 제주 시내 주요 지역에 대한 접근성이 우수합니다.

* 넓은 토지 면적: 115.70㎡ (약 35평)의 토지 면적으로 향후 건축 또는 개발 가치가 있습니다.

* 생활 편의시설 인접: 박물관, 상업 시설, 교통시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치: 노후 건물을 철거하고 신축 단독주택 또는 다가구주택 등으로 개발 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 169,121,000원입니다. 주변 유사 물건(연립, 다세대)의 최근 매매 사례를 참고하였을 때, 전용면적 62~85㎡의 신축 연립주택이 1억 2천만 원에서 3억 7천만 원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건은 단독주택이며 건축 연도가 오래되었으나, 토지 면적이 비교적 넓다는 점을 감안해야 합니다. 또한, 맹지 및 법정지상권 성립 가능성과 같은 리스크 요소를 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 200,000,000원

* 권장 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.