나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31365 [1] 경상남도 진주시 주약동 156 한주럭키타운 12동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 주약동 소재 '주약초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 공원 및 노변 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 고속버스터미널 등이 위치하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 현황 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측, 서측, 남측으로 도로와 접하고, 동측으로 차량진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-25)(남강3-33)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-05-18)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(2019-01-28)(한국방송통신대학교 경남지역대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-28)(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31365 (1)

소재지: 경상남도 진주시 주약동 156, 한주럭키타운 12동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 239,000,000원

토지 면적: 44.22㎡ (약 13.37평) (토지 지분)

건물 면적: 84.81㎡ (약 25.66평) (전용 면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 정OO

건물 정보: 한주럭키타운, 1990년 4월 30일 사용승인, 총 15층 중 3층.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 주약동에 소재하며, 주약초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트 단지와 공원, 노변 상가 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 고속버스터미널 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 가장형의 평지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

단지 동측, 서측, 남측으로 도로와 접하고 있으며, 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 다양한 도로 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(교육시설 인접)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매 사건입니다.

채권자는 정OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 1990년 9월 17일 접수된 한국주택은행 근저당권(말소됨)입니다.

본 경매 개시 결정 등기(2025-11-12)는 정호영에 의한 임의경매로, 채권 금액은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 공유물 분할 경매의 특성상 소유권 분쟁에 따른 매각임을 시사합니다.

임차인 현황:

* 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 7월 31일

* 대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

따라서 낙찰자는 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지와 공원, 노변 상가가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주약초등학교와 인접해 있어 교육 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

교통 요충지 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋은 편입니다.

1.4. 생활정보

주요 교육시설로는 주약초등학교, 한국방송통신대학교 경남지역대학, 경상국립대학교 칠암캠퍼스가 인근에 위치합니다.

교통망으로는 시내버스정류장 및 고속버스터미널 이용이 편리합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할 경매 특성상, 소유권 분쟁이 경매의 직접적인 원인일 수 있으며, 낙찰 후에도 관련 당사자들과의 마찰 소지가 있을 수 있습니다.

건축 연도가 1990년으로 비교적 오래된 아파트이므로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈를 고려해야 할 수 있습니다.

토지이용계획 상 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장) 지정이 있으나, 일반적인 아파트 주거에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

임차인 강 은 대항력이 없으며 보증금도 0원이므로 금전적 부담은 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 협조가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 주약동에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 교육 시설 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다.

공유물분할 경매로 진행되어 소유권 분쟁의 배경이 있으나, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 명확하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

2026년 7월 기준 최근 매매가 및 감정가를 고려했을 때, 현재 시세 대비 합리적인 수준에서 취득할 기회가 될 수 있습니다.

다만, 건축 연차가 오래된 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

진주 지역의 주거 선호 지역 내 입지.

공유물 분할 경매를 통한 시세 이하 취득 가능성.

양호한 교통 및 주변 생활 편의시설.

교육 시설 인접으로 인한 지속적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 거래 사례를 보면, 84.81㎡ 면적이 2억 3,500만원에서 2억 6,300만원 사이에 거래되었습니다.

감정가는 2억 3,900만원입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 최근 매매가를 고려하여 2억 4,000만원 ~ 2억 5,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

경매 상황 및 경쟁 입찰자의 의지에 따라 유동적일 수 있으므로, 현장 조사를 통해 최종 결정을 내리는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.