나이스옥션 법원경매 군산 2025타경616 [1] 전북특별자치도 익산시 인화동2가 96-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 인화동2가 소재 “인화동 행정복지센터” 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내권 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 조사일 현재 "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8~10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(2021-11-15),방화지구(2021-11-15),가축사육제한구역(2024- 08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트조 및 조적조 콘크리트슬래브지붕 5층으로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 및 내부인테리어 등 마감, 창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

2) 제1종근린생활시설, 숙박시설 및 단독주택으로 이용중임.

설비내역

2) 대상물건에 기본적인 위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 난방설비 및 소방 설비(화재탐지 및 화재경보) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조(기호㉠) 바람.

공부와의 차이

2) 대상물건의 공부상 1층 일부의 용도는 "주차장"으로 등재되어 있으나 현황 "계단실 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2. 공부상 1층 일부의 용도는 '주차장'으로 등재되어 있으나 현황은 '계단실 등'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경616 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 인화동2가 96-7

신 주소: 전북특별자치도 익산시 인북로4길 57 (인화동2가)

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 위락시설, 단독주택 복합 용도

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층

토지 면적: 303.90㎡ (약 91.93 평)

건물 면적: 959.16㎡ (약 290.37 평)

건물 제시외 면적: 14.20㎡

감정가: 935,620,580원

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 부안수산업협동조합 (부OOO)

1.1. 입지조건

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 인화동2가 소재 “인화동 행정복지센터” 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 및 위락시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 세장형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 8~10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016.05.27. 접수된 부안수산업협동조합 근저당권 (을14) 입니다.

낙찰로 인해 소멸되는 권리: 모든 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등기 등은 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 김영란:

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2022.11.30

확정일자: 2026.02.10

배당신고일자: 2026.02.19

대항력: 없음

비고: 배당을 통해 보증금 및 차임 변제가 예상됩니다.

* 김은채:

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024.10.29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나, 차임이 0원인 점은 특이사항으로 계약 내용 확인이 필요합니다. 보증금 500만원은 소액임차인에 해당할 수 있으나, 배당 순위에 따라 변제 여부가 결정될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주요 용도로 제1종 및 제2종 근린생활시설, 위락시설, 단독주택 등이 사용되고 있어 다양한 업종의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 용이하여 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

행정복지센터 인근에 위치하여 비교적 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 병원: 익산제일병원, 수사랑병원, 원광대학교병원, 온누리아동병원 등이 인근 지역에 위치하고 있습니다. (직접적인 인접 시설은 아님)

* 편의시설, 학교 등 기타 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 주위 환경은 주거, 상업, 위락 시설이 혼합된 지역입니다.

* 해당 물건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 현황과 공부상 내용의 차이: 1층 일부가 공부상 '주차장'으로 등재되어 있으나, 현황은 '계단실 등'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 김은채의 특이사항: 보증금은 있으나 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임대차 계약 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

최근 확정일자를 받은 임차인: 김영란 임차인은 2026년 2월 10일 확정일자를 받아 배당 절차가 진행될 예정이며, 이와 관련된 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역에 위치한 복합 용도의 건축물로, 토지면적 303.90㎡, 건물면적 959.16㎡ 규모입니다.

교통 접근성이 양호하고 상업 및 위락 시설이 혼재된 지역에 위치하여 상권 활용 가치가 있습니다.

등기부상 권리는 모두 말소될 예정이므로 인수할 권리 관계는 없습니다.

다만, 공부와 현황의 차이, 임차인 관련 사항 등은 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

일반상업지역 내 위치하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

주변 상권 및 교통 환경이 양호하여 임대 수익 확보에 유리합니다.

권리 관계가 명확하여 안전하게 취득할 수 있습니다.

다양한 용도로 활용 가능한 복합 건축물로서 투자 매력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서 작성 시점에서는 현장 조사, 주변 시세, 임대료 수준, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려한 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가는 935,620,580원이며, 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 절대적인 기준이 아니며, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

향후 현장 방문 및 관련 데이터 분석을 통해 구체적인 입찰가 전략을 수립할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.