나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12901 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1348-3 수산로얄팰리스 101동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '삼남읍행정복지센터' 서측 인근에 위치 하는 '수산로얄팰리스' 101동 15층 1501호로서 부근 일대는 공동주택, 관공서, 근린생활 시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 15층 1501호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 진입로를 통해 왕복2차선 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12901 (1)

* 물건 종류: 아파트

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1348-3 수산로얄팰리스 101동 15층1501호

* 감정가: 150,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

3.

* 건물 면적: 84.42㎡ (약 25.54평) - 전용면적

* 토지 면적: 45.70㎡ (약 13.81평) - 토지지분

* 건물 구조: 철근콘크리트 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 내 15층 1501호

* 사용승인일: 2004년 12월 3일

2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위 환경

* 본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '수산로얄팰리스' 101동 15층 1501호로서, '삼남읍행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 관공서, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

2.

* 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2014년 5월 7일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을9)입니다.

* 등기부 현황 (말소 예정 권리 포함)

* 소유권 보존: 주식회사동진 (2004-06-15)

* 소유권 이전: 박은순 (2005-11-22)

* 소유권 이전: 서명룡 외 1명 (2011-12-01, 매매)

* 근저당권: 중소기업은행 (2014-05-07, 72,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 중소기업은행 (2015-05-07, 18,000,000원) - 말소

* 근저당권공동담보: 중소기업은행 (2016-11-29, 30,000,000원) - 말소

* 14번 서명룡지분가압류: 울산신용보증재단 (2025-01-21, 15,832,069원) - 말소

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2025-11-24, 63,692,400원) - 말소

* 등기부상 채권 총액: 135,832,069원

* 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권은 등록되어 있지 않습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상입니다.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자와의 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 없다는 점은 긍정적이나, 추가적인 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

2.

* 주변 상업시설

* 본 건이 소재한 지역은 공동주택, 관공서, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

2.

* 편의시설

* 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 삼남읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주거 환경

* 아파트 단지로 형성되어 있으며, 15층에 위치하여 일조량 및 조망권이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 법적 제한

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 이는 향후 건축 또는 토지 이용에 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 명도 관련

* 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 점유자와의 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 특수물건 정보

* 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶여있던 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 낙찰 결과가 본 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 있어 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.

* 주변 시설

* 지도상으로 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계는 대부분 말소 예정이어서 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 용이한 편입니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 아파트 단지 내에서 적절한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 현장 조사와 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 150,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 본 건의 현황, 명도 비용, 지역 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 통상적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 고려될 수 있으나, 이는 참고용이며 실제 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅을 받는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.