나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21031 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 316-1 상지솔리움 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 '기산아파트' 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제3층 제301호, 제302호로서, 외벽 : 외부석재붙임, 모르타르위 페인트 마감 등, 내벽 : 인테리어마감 등, 바닥 : 타일 및 카펫깔기 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 기호1) 제301호 노래연습장, 기호2) 제302호 유흥주점임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 상업시설 등의 부지로 이용됨.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 왕복 6~8차선 내외의 포장도로에 접하고, 북서측으로는 폭 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 의견서 3페이지 '7.그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

일괄매각. 공용부분(복도)를 포함하여 일체로 조성되어 목록1(301호)은 목록2(302호)를 경유하여 진입가능한 형태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 마산지원 2025타경21031 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 316-1 상지솔리움 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 208,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 마산시농업협동조합 (추정)

1.2. 토지 및 건물 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 36.81㎡ (약 11.13평)

건물면적: 204.48㎡ (약 61.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보:

- 건물명: 상지솔리움

- 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층/지상 13층 건물 중 제3층 제301호, 제302호

- 사용승인일: 2003년 10월 16일

- 용도: 집합건물, 업무시설, 숙박, 제2종근린생활, 위락시설 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 '기산아파트' 남동측 인근에 위치합니다. 구마산의 중앙에 위치하며, 과거 마산 상권의 중심지였던 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 건물 남동측으로는 왕복 6~8차선 내외의 포장도로에 접하고, 북서측으로는 폭 8미터 내외의 도로와 접하여 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 상업시설 등의 부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건물의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 현재까지 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 마산시농업협동조합 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었다가 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 '을8' 근저당(마산시농업협동조합, 2020-01-10 접수, 금144,000,000원)으로 추정되며, 이보다 늦은 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 211,924,329원입니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 김주영 (상호: 나사)

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/사업자 등록일: 2025-05-30

- 확정일자: 2025-05-30

- 배당신고일자: 2025-12-19

- 대항력: 없음

- 비고: 인수 보증금 합계 0원

임차인 김주영 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수할 염려가 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 모두 소멸됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 낙찰 시 권리상의 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

건축물대장상 기호1) 제301호는 노래연습장, 기호2) 제302호는 유흥주점으로 이용되어 왔습니다. 이는 상업지역 내에서 유흥 및 오락 시설 관련 업종이 활발하게 운영될 수 있는 지역임을 시사합니다.

4.2. 지역 상권 특성

본건이 위치한 오동동 일대는 전통적으로 마산의 상업 중심지였으며, 마산어시장, 부림시장, 창동 거리 등과 함께 먹거리 및 상업 시설이 발달한 지역입니다. 현재는 상권 활성화를 위한 도시재생 사업 등이 추진되고 있어 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속하여 상업 활동에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 마산어시장, 롯데백화점 마산점(구 대우백화점), 부림시장, 창동 거리 등이 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다. 또한, 정부경남지방합동청사가 위치하여 행정 서비스 이용도 용이합니다.

5.2. 교육/의료 시설

주변에 성호초등학교 등이 위치하며, 마산합포구청 등 관공서 이용이 편리합니다. 병원 정보로는 '은혜병원'이 오동동 일원에 언급됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 접근성 및 구조

주의사항에 명시된 바와 같이, 목록1(301호)은 목록2(302호를 경유해야 진입 가능한 형태로, 공용부분(복도)을 포함하여 일체로 조성되어 있어 개별 호실의 독립적인 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 이는 임대 또는 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 권리 사항

모든 선순위 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아니므로 권리 관련 리스크는 낮습니다.

6.3. 기타 위험 요소

현재까지 검색된 정보상, 본 건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업 시설 등)이 밀집되어 있다는 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 지역 상권의 변화 및 공실률 등은 일반적인 상업용 부동산의 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 과거 마산의 중심 상권이었던 오동동에 위치하며, 교통 접근성이 양호하고 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다. 특히 노래연습장 및 유흥주점으로 이용되었던 이력이 있어 관련 업종에 대한 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 301호의 경우 302호를 경유해야 접근 가능한 점은 활용 계획 시 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 물건으로, 상권 활성화 노력과 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 마산 원도심 상권의 재활성화 가능성: 창동, 오동동 일대에서 진행되는 도시재생 사업 등을 통해 상권이 활기를 되찾을 잠재력이 있습니다.

- 우수한 교통 접근성: 건물 남동측 넓은 도로와 북서측 도로 접함으로 차량 접근이 용이합니다.

- 권리관계가 깨끗한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되고, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

- 특정 업종 유치 가능성: 노래연습장, 유흥주점 등으로 사용되었던 이력이 있어 관련 업종의 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 208,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 물건으로, 주변 시세, 건물 상태, 향후 활용 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 상권에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.