나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1245 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1328 범물서한화성아파트 103동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남일동 소재 "중앙로역" 서측 인근에 위치하며 주위는 중심상가지대 로서 각종 상업 및 업무시설,오피스텔등이 혼재한 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "성당네거리" 동측 인근에 위치하며 주위는 기존 주택 지역으로서 노선상가.아파트단지,단독주택등이 혼재한 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 서측인근에 위치하며 주위는 정비된 아파트지대로서 아파트단지,각종 근린생활시설,단독주택등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 간선도로변 버스승강장 및 대구지하철 3호선 "범물역" 등이 소재하는바 제반교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 지하쳘역, 간선도로변 버스승강장등이소재하는바 제반 교통사정은 양호함.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 지하쳘역, 간선도로변 버스승강장등이 소재하는바 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상17층 건물중 13층 1301호로서 외벽:몰탈위페인팅등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트조 지상27층 건물중 25층 2510호로서 외벽:몰탈위페인팅,외장타일 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상22층 건물중 16층 1601호로서 외벽:몰탈위페인팅,화강석 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 평탄하게 조성되어 오피스텔 및 아파트등 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로서 평탄하게 조성되어 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형에 가까운 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 6차선,서측으로 폭약 8미터의 포장도로와 각각접함.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복 6차선,북측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

동측및 남측으로 폭약 10미터의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

범물동 1328 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

토지이용계획 및 제한상태

대명동 1118-1 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(대구광역시 남구청 도시재생과 문의)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(659)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

남일동 29-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역 전동 12-2 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(2021-09-10)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1245 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1328 범물서한화성아파트 103동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 339,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.06㎡ (약 20평)

건물면적 (전용면적): 133.92㎡ (약 40.5평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 건물 및 단지 정보

건축년도: 1992년 10월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 17층 중 13층

아파트명: 범물서한화성타운

총세대수: 612세대

총동수: 6개동

사용승인일: 1992년 10월 26일

주차대수: 총 532대 (지상 270대, 지하 262대)

1.4. 특이사항

임대관계: 미상

내부확인: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 외부에서 투시 가능한 범위 및 인근 주민 탐문에 의거 평가되었으며, 구체적인 내부 구조 및 수리 여부는 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로변 버스승강장 및 대구지하철 3호선 "범물역" 등이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지(범물동 1328)는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로, 대로, 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(금별유치원, 범일중학교, 범일초등학교), 절대보호구역(금별유치원), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 조사 결과

주변 환경 조사 결과, 본건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 범물동 생활자원회수센터가 인근에 위치하나, 주거지와는 거리가 떨어져 있어 직접적인 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을6. 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2018-07-11, 채권금액: 276,000,000원).

3.2. 소멸 예상 권리

매각으로 인해 모든 권리는 말소될 예정입니다.

- 근저당권 (을6)

- 압류 (갑12)

- 강제경매개시결정 (갑13)

- 가압류 (갑14)

- 기타 후순위 권리

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 명시된 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 281,206,150원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대구광역시 수성구 범물동은 전반적으로 주거 환경이 잘 정비된 아파트 밀집 지역입니다. 단지 주변으로 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상업시설

인근 "용지네거리" 및 "범물역"을 중심으로 상업 및 업무시설이 분포하고 있으며, 도보 및 차량 접근이 가능한 거리에 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 인근에 유치원, 복지관 등이 위치하여 다양한 연령대의 거주자에게 편리한 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 범일초등학교, 범일중학교, 금별유치원 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 및 편의시설

대구지하철 3호선 범물역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 동아백화점 수성점 등이 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년에 준공된 아파트로, 건물이 약 34년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 과정에서 내부 구조 및 수리 여부를 정확히 확인할 수 없어, 실제 현장 방문 시 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금은 0원으로 조사됨)

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 범물동의 잘 조성된 아파트 단지에 위치하며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 물건입니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗한 편입니다. 다만, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군과 잘 정비된 주거 환경을 자랑하는 수성구 범물동의 입지.

* 대구지하철 3호선 범물역 및 버스 노선 인접으로 인한 편리한 교통망.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명확한 권리 관계 확보 가능.

* 133.92㎡(약 40.5평)의 넓은 전용면적으로 쾌적한 주거 공간 확보.

* 인근 상업시설 및 편의시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(133.92㎡)의 7층 매물이 2026년 7월 2일 380,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 13층으로 7층보다 높은 층에 해당하여 선호도가 더 높을 수 있습니다. 감정가는 339,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 층수 이점을 고려할 때 시장 가격은 이를 상회할 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 360,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 현장 조사를 통해 파악된 내부 상태, 수리 필요 여부, 명도 관련 사항 등을 최종적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.