나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59003 [1] 경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 16층1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '예당중학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트단지, 학교, 공원, 편의시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도(동탄원천로, 노작로)가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 제16층 제1603호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

건축물대장 현황도면 기준 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있음. - 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건물 북동측 및 남동측으로 노폭 약 40M 내외, 북서측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반송동 90-1 : 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

건축물대장 현황도면 기준 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59003 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 90-1 삼성스마트쉐르빌 16층1603호

용도: 오피스텔

감정가: 143,000,000원

토지면적: 4.65㎡ (약 1.40평)

건물면적 (전용면적): 29.11㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

주변환경: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '예당중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 공원, 편의시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호합니다.

교통상황: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도(동탄원천로, 노작로)가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 무난합니다.

토지 및 도로: 인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건물의 부지로 이용 중입니다. 본 건물은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 40M 내외, 북서측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35~40m), 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접하며, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)으로도 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 2025년 11월 25일 접수된 주택도시보증공사 소유의 강제경매개시결정(등기구분: 갑7)이 말소기준권리입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주요 권리사항:

* 을1 (2024년 10월 15일 접수) 주택임차권: 임차인 정 (보증금 145,000,000원). 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 26일

* 확정일자: 2022년 9월 15일

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 정 은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 145,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 금액인지, 아니면 배당을 통해 회수되는 금액인지 명확한 확인이 필요합니다. (등기부상 '말소: 인수' 표기로 인해 인수 가능성이 높으나, '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상충될 수 있어 최종 확인이 필수적입니다.)

2.3. 상권분석

지역 특성: 중심상업지역 내 위치하며, 주거단지 및 편의시설, 학교 등이 인접해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 상권입니다.

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 8일: 130,000,000원 (23층)

* 2026년 5월 8일: 115,000,000원 (23층)

* 2026년 7월 15일: 109,000,000원 (14층)

분석: 최근 2026년에 거래된 유사 면적의 오피스텔이 109,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 형성되었으며, 층수에 따른 가격 차이가 존재합니다. 본건은 16층으로, 최근 거래가 수준을 고려한 가치 평가가 필요합니다.

2.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 16층에 위치합니다.

내부 구조: 건축물대장 현황도면 기준 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으며, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성됩니다.

설비: 도시가스에 의한 난방 설비, 위생, 급·배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 아파트단지, 학교, 공원, 각종 편의시설이 인접하여 편리한 생활이 가능합니다.

2.5. 잠재적 리스크

인수 조건 임차인: 본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 정 에게 보증금 145,000,000원이 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 금액은 현재 감정가(143,000,000원)보다 높습니다.

건축물 용도: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있어, 주거용으로 사용 시 주택임대차보호법 적용 여부 및 세금 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래계약허가구역: 지정 기간 내 특정 용도(단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)의 거래 시 외국인 등은 허가를 받아야 합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 화성시 반송동의 중심상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

건축물 자체는 일반적인 오피스텔로서 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원이 인수될 가능성이 가장 큰 위험 요소이며, 이는 실질적인 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'라는 등기부 표기 간의 명확한 확인이 필수적입니다.

이러한 인수 조건의 불확실성 및 잠재적 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

2.7. 투자 포인트

우수한 입지: 중심상업지역 내 위치, 교통 및 생활 편의시설 접근성 탁월.

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

오피스텔로서의 임대 수익 기대 (단, 인수 조건에 따라 수익성 변동).

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정에 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 최종 확정되어 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하고 낙찰자가 인수할 보증금이 없다면, 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 기준으로 산정합니다.

* 최근 실거래가: 109,000,000원 ~ 130,000,000원 (2026년 기준).

* 감정가: 143,000,000원.

* 16층 물건임을 감안할 때, 시세 중간값 또는 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 이 경우, 예상 입찰가 범위는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 으로 산정해 볼 수 있습니다.

만약 등기부상의 '을1 주택임차권'의 '말소: 인수' 표기가 우선하며, 임차인 보증금 145,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 매입가는 '낙찰가 + 145,000,000원'이 됩니다. 이 경우, 최근 실거래가(최고 130,000,000원)보다 인수해야 할 금액이 더 높으므로, 본 물건은 정상적인 경매 투자가 어려워지며, 입찰을 유보하거나 매우 낮은 금액으로 입찰해야 할 것입니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰 예정자는 반드시 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 확인한 후, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.