나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12699 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 151-23 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 "배방역" 남동측 인근에 위치하는 상업용건물 부지로, 주위 인근은 각종 근린생활시설 등으로 상업지역을 형성하고 있으며 제반주위환경 등은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 대중교통수단의 이용도 편리한 편임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로 인접지와 등고평탄하며 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 광대한면의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3,4 도시지역 , 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 콘크리트스라브지붕 2층 제2종근린생활시설로서, (사용승인일 : 2009. 09.22) 외벽 : 판넬 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 바닥 : 타일 깔기 마감 등 창호 : 알미늄샷시 창호 등임.

이용상태

1층 : 상가 6개호 2층 : 상가 6개호

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

첨부한 "건물개황도" 참조요

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-5(감정평가서상 ㉠ 내지 ㉤) 매각 포함. 지상 소재 컨테이너 평가 및 매각 제외.
2. 목록 ③ 현황 '도로'임.
3. 명칭이 고덕프라자, 축복프라자로 함께 사용됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12699 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 151-23

용도: 근린시설

감정가: 9,391,683,000원

토지면적: 2751.00㎡ (약 832.33평)

건물면적: 2406.60㎡ (약 728.15평)

건물 제시외면적: 311.90㎡ (약 94.40평) - 매각 포함

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사

주요 건물 명칭: 고덕프라자, 축복프라자

1.2. 물건 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 311.90㎡ (매각 포함)

제시외 건물(컨테이너)은 평가 및 매각 제외

1.3. 주의사항 및 특이사항

* 일괄매각 대상에 제시외 건물 2-1 내지 2-5(감정평가서상 ㉠ 내지 ㉤)가 포함됩니다.

* 지상 소재 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.

* 목록 ③의 토지는 현황상 '도로'로 이용 중입니다.

* 해당 물건은 '고덕프라자'와 '축복프라자'라는 명칭으로 함께 사용되고 있습니다.

* 특이사항으로 '대항력있는 임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황에는 조명상 외 대부분 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 아산시 배방읍 공수리에 위치하며, "배방역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다양한 근린생활시설이 밀집된 상업지역을 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 높은 편입니다. 특히 "배방역"이 인근에 위치하여 교통 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

2.3. 도로상태

토지는 남측으로 광대한 면적의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2021-07-22) 및 상대보호구역(하나유치원)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

본 물건이 소재한 배방읍은 아산시 내에서도 신도시 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 주거 및 상업 시설이 풍부합니다. 주변에는 호서대학교, 선문대학교 등 교육 시설과 아산세무서, 배방읍 행정복지센터 등 공공기관이 위치하고 있습니다. 또한, 트레이더스 홀세일 클럽, 다이소 등 대형 유통 및 편의시설도 이용 가능합니다. 삼성전자 온양사업장 등 주요 산업 시설과의 접근성도 양호하여 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 을22번, 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(접수일자: 2024-08-29)입니다. 이보다 선순위인 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 등기부현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(1988-08-01), 근저당권(2024-08-29, 수협엔피엘대부주식회사), 임의경매(2025-11-14, 강릉시수산업협동조합), 압류(2025-12-08, 아산세무서장) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 총 근저당권액은 4,920,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(2009-10-16), 전세권 설정(2009-11-24, 조명상; 2018-10-18, 장성동; 2020-07-03, 대한예수교장로회이내중앙교회), 근저당권(2024-08-29, 수협엔피엘대부주식회사), 압류(2025-10-21, 아산시; 2025-12-08, 아산세무서장), 임의경매(2025-11-14, 강릉시수산업협동조합), 압류(2026-03-30, 아산시) 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 5,595,800,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

이는 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하는 것이 아니라, 배당을 통해 변제받거나 채권 총액에 포함되어 말소 기준 권리에 따라 소멸됨을 의미합니다. 그러나, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성에 대한 특이사항이 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 실제 점유 관계와 대항력 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

* 임차인 상세 내역:

* * 조명상: 보증금 100,000,000원, 차임 2,200,000원, 전입일자(사업일자) 2009-10-06, 배당신고일자 2026-02-09, 대항력: 있음.

* * 대한예수교장로회이내중앙교회: 보증금 450,000,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 미상, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력: 없음.

* * 장명희: 보증금 120,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입일자(사업일자) 2025-07-30, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력: 없음.

* * 장성동: 보증금 120,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입일자(사업일자) 2018-09-27, 확정일자 미상, 배당신고일자 2025-12-26, 대항력: 없음.

* * 윤학순: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자(사업일자) 2018-06-21, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력: 없음.

* * 박정훈: 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자(사업일자) 2024-01-22, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력: 없음.

* * 주식회사엘비앤아산제1방송센터: 보증금 100,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자(사업일자) 2023-12-12, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력: 없음.

* * 주식회사라온그린에너지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-08-16, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력: 없음.

* * 정화순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-12-07, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력: 없음.

* * 진보라: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자(사업일자) 2013-04-18, 확정일자 미상, 배당신고일자 2026-02-11, 대항력: 없음.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본 물건은 "고덕프라자" 또는 "축복프라자"로 불리는 근린생활시설 건물로, 상업지역에 위치하며 배방역 역세권에 해당합니다. 주변은 다양한 상가, 사무실, 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 꾸준히 형성될 가능성이 높습니다. 1층 및 2층에 총 12개의 상가(각 6개호)로 구성되어 있어, 다양한 업종이 입점하여 상권을 활성화할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 배방역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달하고 있으며, 대형 마트(트레이더스), 은행, 관공서 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 교육: 하나유치원, 배방초등학교, 배방중학교, 배방고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있으며, 호서대학교, 선문대학교 등 대학교 접근성도 우수합니다.

* 편의: 배방역 주변 상권 및 시내 접근성이 좋으며, 아산세무서, 아산경찰서 배방파출소, 배방 119 안전센터 등 공공 및 행정 시설이 가까이 있어 생활에 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

배방역을 통해 수도권 및 전국으로의 이동이 용이하며, 차량 이용 시에도 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

특이사항에 '대항력 있는 임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황에는 조명상(보증금 1억 원) 외 대부분 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 다만, '조명상' 임차인은 전입일자(2009-10-06)가 오래되었고, 전세권 설정(을5, 2009-11-24)도 말소기준권리보다 선순위가 아니므로 명확한 법적 판단이 필요합니다. 그럼에도 불구하고, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성은 인수되는 보증금이 없다고 하더라도 해당 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 도로 현황 토지

목록 ③번 토지가 현황 '도로'로 이용 중이라는 점은 토지의 활용 가치 및 면적 사용에 제한을 줄 수 있는 사항으로, 해당 토지의 법적 지위 및 소유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 제시외 물건 제외

컨테이너가 매각에서 제외됨에 따라, 향후 해당 물건의 철거 또는 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 임차인 보증금 및 차임 불일치 가능성

임차인 현황에 기재된 보증금 및 차임 정보와 실제 계약 내용 간에 차이가 있을 수 있으며, 일부 정보(확정일자, 배당신고일자)가 누락된 경우도 있어 실제 권리 관계 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 배방읍의 중심 상업지역에 위치하며, 배방역과의 접근성이 우수한 근린생활시설 건물입니다. 우수한 교통, 생활 편의시설, 풍부한 배후 수요 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 감정가 또한 인근 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 수준으로 평가될 수 있습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성, 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중인 점, 컨테이너 제외 등 잠재적인 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 특히 임차인 관계는 명도 과정에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 실제 점유 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 배방역 역세권의 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 상가 12개 호실로 구성되어 있어 다양한 업종 유치가 가능하며, 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 뛰어나 임차인 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 9,391,683,000원을 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로 이를 제외한 권리 분석 및 시세, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 잠재적 리스크 요인(특히 대항력 있는 임차인 문제 및 도로 현황 토지)에 대한 충분한 검토 후, 시세 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.