나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35033 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 224-6 영진빌라트 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "동곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 국철1호선 역곡역, 국철1호선/수도권7호선 온수역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2001.12.17 사용승인된 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 지상5층 건물내 제5층 제501호로서, - 외 벽 : 드라이비트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 알루미늄샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로보전입체구역<도로법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~ 2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 대상물건 대지권의 목적인 토지에 대하여 별도등기 있으나, 도로시설의 소유를 목적으로 하는 지하 일부에 대한 구분지상권설정 등기로서 해당사항이 대상물건의 가치수준에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35033 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 224-6 영진빌라트 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명: 영진빌라트

사용승인일: 2001년 12월 17일

구조: 철근콘크리트조

총 층수: 5층

본건 위치: 지상 5층 501호

건물 면적: 51.71㎡ (약 15.64평)

토지 면적: 22.31㎡ (약 6.75평)

토지 지분: 22.308㎡

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-5호선)(접합), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~ 2026.8.25.)

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "동곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 국철1호선 역곡역과 국철1호선/수도권7호선 온수역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용상태: 인접지와 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부천시 압류 (2022.10.14 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (별도등기 사항은 가치 영향 미미한 것으로 판단됨).

채권자: 주택도시보증공사

주요 권리 내역:

- 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-20 접수, 204,710,512원)

- 압류 (부천시, 2022-10-14 접수) - 말소기준권리

- 가압류 (주택도시보증공사, 2024-04-23 접수, 20,000,000원)

- 가압류 (서민금융진흥원, 2023-11-03 접수, 13,107,257원)

- 주택임차권 (차재윤, 2023-09-13 접수, 185,000,000원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 218,107,257원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (차재윤)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 10일

* 확정일자: 2021년 08월 27일

* 배당신고일자: 2023년 09월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 7번 주택임차권 등기, 말소 예정. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮으나, 배당 여부 최종 확인 필요.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상되며, 일부 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육: 동곡초등학교 남측 인근에 위치하며, 해당 학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (정확한 보호 범위는 교육청 문의 필요)

교통: 지하철 1호선 역곡역과 1호선/7호선 온수역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근에 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (대형마트, 종합병원 등은 자차 이동 필요)

주거환경: 주택 및 상가 혼용 지역으로 다양한 형태의 주거 건물이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시점에 해당될 경우 허가 절차가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

별도등기: 토지 지분에 대한 구분지상권 설정 등기가 있으나, 도로 시설 소유 목적이며 가치 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

건물 노후도: 2001년 사용승인된 건물로, 건축물 연식이 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 배당: 임차인 차재윤 씨는 대항력이 없으나, 보증금 1억 8,500만원이 설정되어 있습니다. 배당 신고일(2023.09.13) 기준으로 배당을 통해 보증금 전액을 회수하는지 여부를 최종 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항에 대한 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

무권리 인수: 말소기준권리 이후 설정된 각종 압류, 가압류, 임차권 등이 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계 정리가 깔끔합니다.

역세권 접근성: 역곡역 및 온수역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교와 주거 단지가 인접하여 주거 선호도가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 전용면적 51.71㎡(약 15.64평)이며, 감정가는 196,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 유사한 건축 연도(2001년)의 36.35㎡(약 11평) 물건이 2026년 3월 13,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산 시, 본건(51.71㎡)의 시세는 약 19,000만원 ~ 20,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세 범위 내에 있으며, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 196,000,000원

다만, 현장 조사 및 경쟁 상황을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.