나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51955 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 353-3 102동 1,2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 '송악초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도수 등을 고려할 때 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1,2층 제102호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, '건부지(주거용)'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중흥리 353-3 :자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중흥리 353-7 :자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중흥리 353-8 :자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번에 대한 주택임차권등기(2025.1.24. 제3393호)있음.(임대차보증금 100,000,000원/ 전입일 2021.1.25./ 점유개시일자 2021.1.22./확정일자 2020.12.16.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51955 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 353-3 102동 1,2층102호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1,2층 제102호

용도: 다세대주택

토지면적: 225.37㎡ (약 68.18평)

건물면적: 54.07㎡ (약 16.36평)

감정가: 171,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 '송악초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 건물 동측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 1월 3일자 당진시 압류 (갑12)입니다.

* 임차인 현황:

* 이 (을3): 보증금 100,000,000원. 전입일 2021년 1월 25일, 확정일자 2020년 12월 16일. 대항력 있음.

* 채권자: 주OOOOOOO

* 주의사항: 을구 3번 주택임차권등기(2025.1.24. 제3393호)는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 의무가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 최근 매매/임대 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 2026년 6월 17일 거래된 379-8번지 연립주택 (2000년식, 79.23㎡) 45,000,000원.

* 2026년 3월 13일 거래된 296-2번지 다세대주택 (1996년식, 76.215㎡) 38,000,000원.

* 2026년 3월 6일 거래된 323-10번지 다세대주택 (2016년식, 68.74㎡) 70,000,000원.

* 시세 분석: 제공된 거래 사례들은 연식, 면적, 주택 종류 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 특히 2016년식 건물의 70,000,000원 거래가와 본건(2018년식, 54.07㎡)의 감정가 171,000,000원 간에는 상당한 괴리가 있습니다. 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세를 추가적으로 면밀히 분석하여 본 물건의 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: '송악초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호한 편입니다. 해당 지역은 상대보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 자연환경: 농경지, 임야 등이 주변에 분포하고 있어 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 상당한 금액의 추가 지출로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 농경지, 임야, 학교 등이 분포하는 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 혐오시설과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 지속적인 주변 환경 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍에 위치한 다세대주택으로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. '송악초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다. 건물 자체는 일괄 매각 대상이며, 이용 상태는 다세대주택으로 되어 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 100,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 잠재적으로 큰 재정적 부담이 될 수 있습니다.

토지 역시 자연녹지지역 등 일부 용도 제한 구역에 포함되어 있습니다.

제공된 최근 거래 사례와 감정가 간의 괴리가 크므로, 정확한 시세 파악과 임차인 인수 부담금을 모두 고려한 신중한 접근이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 당진시 송악읍은 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 차액 실현 가능성: 임차인 보증금 인수 금액을 고려하더라도, 감정가 이하로 낙찰받고 시장 상황이 개선될 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (다만, 이에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 171,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금 (인수 가능성): 100,000,000원

* 최근 거래 사례 분석 (68.74㎡, 2016년식 다세대주택 70,000,000원 거래)을 고려할 때, 본 건(54.07㎡, 2018년식)의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산한다는 원칙에 따라, 본 건의 시장 가치를 감정가 171,000,000원으로 가정할 경우, 예상 현금 납부액(입찰가)은 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 예상 현금 납부액 (입찰가): 171,000,000원 (총 자산 가치) - 100,000,000원 (인수 보증금) = 71,000,000원

* 하지만 최근 실거래가와 괴리가 큰 점, 그리고 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여 보수적인 관점에서 다음과 같이 입찰가를 제안합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 (현금 납부액): 50,000,000원 ~ 70,000,000원

* 총 예상 인수 금액 (현금 납부액 + 인수 보증금): 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 본 물건은 인수해야 하는 보증금 액수가 크므로, 입찰 전 임차인과의 상세 협의 및 배당 현황을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.