나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12714 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 4층412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안 백석초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,주택, 근린상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물의 제4층 제412호로 외벽:시멘트몰탈위 페인트 및 석재붙임마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,승강기설비,주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형토지로 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측과 동측으로 약4미터내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 천안지원 2025타경12714 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 868 천안베스트빌2차 4층412호

건물명: 천안베스트빌2차

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 89,000,000원

토지면적: 7.65㎡ (약 2.31평)

토지지분: 7.6462㎡

건물면적: 38.56㎡ (약 11.66평)

건물지분: 38.56㎡

1.4. 건축물 정보

건축년도: 2016년

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물

본건 층수: 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안 백석초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 주택, 근린상가 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건물은 북측과 동측으로 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 09월 19일 접수된 주식회사에이코리아대부의 근저당권(금200,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 4번으로 등기된 전용준 소유의 주택임차권(임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 2021-12-22, 확정일자 2021-12-22)은 말소기준권리보다 후순위이나, '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 주의사항이 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 전용준

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-12-22

대항력: 있음

인수 가능 보증금: 110,000,000원 (만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우)

3.4. 기타 권리사항

갑구 6, 7, 8번의 압류와 갑구 9번의 강제경매 개시 결정은 말소기준권리보다 선순위이나 모두 말소될 예정입니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 310,000,000원

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시세 분석

본 건과 동일한 전용면적 38.56㎡의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2025년 09월 09일 거래: 54,500,000원

2026년 01월 04일 거래: 67,000,000원

이는 최근 실거래가 기준 약 5450만원에서 6700만원 사이의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 본 건의 감정가는 89,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 편입니다.

4.2. 주변 상권

본 건이 위치한 백석동 지역은 아파트 단지와 주택가가 밀집한 주거 지역이며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 오피스텔의 주거 및 상업 기능이 공존하는 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 북동측 인근에 천안 백석초등학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 편의 시설

주변 근린상가 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전용준 씨의 보증금 110,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 부담이 커집니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

감정가는 89,000,000원이나, 최근 동일 면적의 실거래가가 67,000,000원 수준으로 확인되어 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 확보에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 직접적인 주변 환경을 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축(2016년)되어 외관상 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 주변 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하여 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 입지 조건과 인프라

* 최신 건축 연도로 인한 건물 노후도 적음

* 전용면적 38.56㎡로 1인 가구 또는 소규모 사업장에 적합한 소형 평형

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(67,000,000원)와 감정가(89,000,000원)를 고려하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 본 건의 순수 시장가치는 낮은 편입니다. 다만, 경매 절차상 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 배제할 수 없으므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 시세 및 잠재적 부담액을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 65,000,000원으로 산정합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영하되, 권리 인수 부담 및 시장 변동성을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.