나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58991 [1] 경기도 용인시 기흥구 동백동 399-14 동백동도시형생활주택 103동 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 동백동 소재 "동막초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물내 1층 102호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국 인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임. 기호(2)~(9)토지 공히: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기 간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58991 (1)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 동백동 399-14 동백동도시형생활주택 103동 1층102호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 266,000,000원

토지 면적: 83.45㎡ (약 25.2평)

건물 면적: 42.93㎡ (약 13.0평)

대지 지분: 83.45㎡ (약 25.2평)

건물 지분: 42.93㎡ (약 13.0평)

건축물 명칭: 네이처팰리스

준공 연도: 2018년

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 동백동 소재 "동막초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 9필지로 구성된 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 가스 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 자연녹지지역, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 준보전산지(기호1 토지), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(기호1 토지)입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 11월 27일 접수된 문세종의 가압류 (금액: 401,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 등기: 2020년 1월 17일 오기환 명의로 되어 있습니다.

주택 임차권: 2025년 1월 9일 접수된 정수창 명의의 임차권(보증금 190,000,000원)이 등기되어 있으며, 이 권리는 인수 대상입니다.

강제 경매: 채권자 정수창(2025년 11월 24일 접수), 소명건설(2025년 12월 16일 접수) 건으로 각 경매 개시 결정이 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 정수창

보증금: 190,000,000원

전입일자 및 확정일자: 2020년 12월 28일

대항력: 있음

인수 여부: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 190,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

비고: 신청 채권자가 동시에 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다.

3.3. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 가능성이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재하나, 관련 상세 정보는 없습니다.

집합건물 등기부상 권리총액은 591,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

2026년 5월, 동백코아루스칸디나하우스(2017년식, 전용면적 약 84.55㎡)가 380,000,000원에 매매되었습니다.

2026년 5월, 동백라온프라이빗테라스파크(2018년식, 전용면적 약 84.93㎡)가 520,000,000원 및 568,000,000원에 각각 매매되었습니다.

4.2. 시세 분석

본 물건은 전용면적 42.93㎡ (약 13.0평)으로, 주변 유사 면적의 다세대주택(2017-2018년식)이 3억 8천만 원에서 5억 6천만 원대에 거래되고 있습니다.

제공된 주변 시세는 약 84㎡대의 넓은 면적의 거래 사례로, 본 건의 전용면적(약 43㎡)과는 차이가 있습니다. 따라서 본 건과 유사한 면적대의 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

본 물건의 감정가는 266,000,000원이며, 주변 시세 대비 본건의 감정가는 다소 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다.

최근 매매된 다세대 주택의 면적(약 84㎡) 대비 본 건의 면적(약 43㎡)은 절반 수준입니다. 따라서 84㎡대 매매가를 기준으로 단순 비교하기는 어렵습니다.

동일 단지(네이처팰리스) 내 유사 면적의 거래 사례가 있다면 더 정확한 시세 파악이 가능하나, 제공된 정보에서는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 "동막초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설, 아파트 단지 등이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설)

제공된 정보 내에서는 본 건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

신청 채권자 겸 대항력 있는 임차인 정수창의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 입찰 시 가장 주의해야 할 사항입니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지거래계약 허가구역 지정, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등 각종 토지 이용 제한이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

임차인의 임대 관계가 미상이었으나, 등기부 및 관련 정보를 통해 대항력 있는 임차인이 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 동백동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 주변 편의시설을 갖추고 있습니다. 준공 연도도 2018년으로 신축에 가까우나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점입니다. 경매 절차에서 임차인에게 배당될 금액과 인수해야 할 보증금 잔액을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 잠재적 매수 메리트: 본건의 감정가가 266,000,000원인 반면, 주변 유사 면적의 다세대 주택 시세는 3억 8천만 원 이상에서 형성되어 있어, 보증금 인수 부담을 제외하면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 동백지구 내에 위치하며, 학교 및 근린생활시설과의 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 건물 상태: 2018년 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 266,000,000원

추정 시가 (43㎡ 기준): 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원

인수 가능 보증금: 190,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 이는 해당 물건의 실질적인 가치, 즉 시장 가치에서 인수해야 할 채무(보증금)를 제외한 금액을 고려하는 것입니다.

위 추정 시가(250,000,000원)를 기준으로 할 때, 인수 보증금 190,000,000원을 제외한 실질적인 가치는 약 60,000,000원입니다.

따라서, 낙찰 후 인수 보증금 190,000,000원을 모두 인수한다고 가정할 경우, 총 부담액은 입찰가 + 190,000,000원이 됩니다. 안정적인 투자를 위해서는 총 부담액이 시세(예: 250,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 (인수 보증금 제외): 70,000,000원 ~ 90,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 보증금 인수 위험을 고려한 매우 보수적인 금액입니다. 실제 배당표, 임차인에게 돌아갈 배당액, 현장 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 임차인에게 보증금이 상당 부분 배당된다면, 입찰가를 높여 잡을 수 있습니다.

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